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购房流程一:前期准备

2013年02月04日15:24腾讯房产
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[导读]确定要买房后,要开始打一场硬仗。首先要知己知彼。知己,衡量自己的经济能力;知彼,考察开发商的实力。

一、核算家庭收入

一定是有一笔资金的支持,才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额,决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元,还是80万元、上百万元,甚至更多,这些资金的不同准备,直接影响着您想购买物业的品质。

对于买房来讲,主核算家庭收入是为了使买房的预算更为清晰。合理的购房预算要“预估”以下四个方面:

1、要预估可支配的投入

(1)银行存款;

(2)可变现资产,如可以套现的股票、基金等理财产品,可以上市出售的旧房等;

(3)短期借款;

(4)已缴存的公积金。

小贴士:公积金虽然在购房前不能提取,但在取得购房合同或购房协议、购房发票后就可以申请。缴存比例高、时间长的公积金将是一笔不小的可支配投入!

牢记:大多数购房者都会使用贷款,可支配的资金至少要满足最低首付款金额,使用公积金贷款和商业贷款的首付比例是有差异的。

2、要预估各种购房费用

买房的时候,计算的通常都是房子多少钱一平方米和房子总价是多少,以为支付了要交的房款,房子就能属于自己了。

事实上,除了买房款,购房者还要支付林林总总的费用,虽然大多数费用的数目都不大,但很多时候购房者会被这些收费名目搞得头昏脑涨,还要眼睁睁地看着兜里的钞票哗啦啦地往外流。所以,对房价之外还要准备多少钱,购房者要有一个全面正确的认识。

小贴士:可支配的投入千万不能满打满算,认为只要能付得起首付款就可以做出购房决定了,后期往往会出现因手头资金不足延期收房,收房后没钱装修等窘境。

3、要预估购房后的家庭收支状况

家庭收入主要以每月固定的来源为主,目前每年可提取一次的公积金也可算作一个潜在的收入来源;月供会是很大的家庭支出,月供的多少由您选择商业贷款还是住房公积金贷款,以及月还款的方式决定。

牢记:计划通过银行按揭贷款买房的购房者,一定要估算自己的家庭还款能力,每月的收入一定要能够保障除了月供之外的正常生活开支等,才能避免陷入“买得起养不起”的尴尬局面。最好每月还能有一些盈余存入银行!

小知识:

据专家测算,购房还贷支出只占到家庭总收入的30%以下才是安全的。如果收入预期增长前景比较看好,这个比例可以适当提高!

4、要预估购房总价

预估完可支配的投入、林林总总的购房费用以及购房后的家庭收支状况后,对自己能买什么价位的房子基本上能做到心中有数,但究竟什么样的房价才比较合理呢?

多数购房者谈到买房,首先考虑的就是单价高低,而忽视总价。

据业内人士测算,购房总价控制在家庭年收入的6倍以下比较合适。在这个价位下,若首付20%、贷款20年,购房后每月偿还贷款的支出将在“不超过家庭月收入50%”的范围,其余50%的收入还能够较好地维持丰富多彩的生活支出。可见,结合财务情况,合理预估购房总价,才可能让购房者不把自己的后半生置于房贷的压力下。

二、明确房产所有人

一般只有二手房需要明确房产所有人,才能保证买房者是在直接或间接地和房产所有人交易。而新房则更需要明确房屋产权年数,一般的住宅房屋产权通常是70年。在购房时,以下问题您务必要求售楼员给与明确答复,而售楼员的如花妙语并不能成为购房的法律依据,为了减少购房纠纷,您在售楼处务必要求售楼员提供以下资料,这些资料是作为一个正规开发商所必备的,您务必逐一详查。

1、营业执照

正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记,您购房前务必查询该企业营业执照是否合法。

2、企业资质

建设部将开发企业的资质分为三级,一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。点击查询销售机构信用档案。

3、入住时间

是否能按时入住,入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。

4、入住条件

入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用,是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。

5、车位

小区总车位数,车位为地上还是地下,是否能保证每户一个车位。车位收费标准,是否可售。

三、确定买房范围

买房范围的筛选:选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠;此外,由于年轻人的工作流动性还相当大,所以考虑一个交通合适的地方,即使工作变换而搬迁,出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。

当您选定中意的楼盘,来到售楼处,面对热情似火的售楼员时,务必要保持冷静的头脑。这些售楼员都经过专业培训,具备一定的房地产专业知识,而且深谙扬长避短之道, 自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过,因此您在与售楼员交流时务必小心谨慎,同时,上面列出的问题您务必要得到明确答复。

提醒:售楼员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准,相关问题您可参考购房流程之签订合同篇。

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