西咸新区购房建议:遵从三大原则 谨防价格透支

企鹅号《西安楼市》2017-02-14 07:31
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毫无疑问,西咸新区将是西安的一个“大特区”,保持并巩固“国家级新区”的地位,由西安代管,并将“举西安全市之力”加强其发展。从版图上来说,“未来大西安=现有西安+西咸新区”,从经济发展和城市地位来看,有利于未来五年“全力推进西安国家中心城市”建设。上述思路,从陕西省2017“两会”、西安市第十三次党代会报告、陕西省及西安咸阳西咸新区年前年后的多次沟通会报道信息,已经得到充分说明。

西咸新区名为西安代管,实际是“融入”使之成为西安的一个特大开发区。这从陕西省公布的西咸新区托管方案可以看得出来。方案显示:2017年率先启动西咸新区范围内户籍、医保与西安同城,以及西安、咸阳交通一体化和机动车牌照同号工作。详情可点击标题阅读《西咸新区托管方案明确!2017率先启动四项工作》一文。

西咸新区五大新城与西安主城区位置关系

因为上述因素,西咸新区的置业从2017年起,有了新的不同意义。

从2002年西咸一体化启动算起,经历了沣渭新区、泾渭新区到五大新城的演变,到由西安托管,西咸新区的发展已走过15年时间。在这15年里,西咸新区范围内主要在进行产业发展布局,这与西安其他开发区“造城”路子稍有不同。目前五大新城的产业发展各有特色。

同时,在这15年时间里,也形成了三桥新街、世纪大道、兰池大道等聚居板块,吸引了一大批地产项目的落地,并且不少项目已经交付入住。对于西咸新区而言,地产不仅仅是为新区市民提供了居住环境,更重要的是从一定程度上承担着完善城市商业、服务业配套的重任。

在进驻西安的全国性品牌房企中,目前已有恒大、绿地、华润、中海、保利、中建、星河湾、阳光城、金科、蓝光、云南城投等进入西咸新区,陕西本土知名房企经发、金泰、金泰、华宇等也早已有项目落地西咸新区。

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01 发展概况

在西咸新区五大新城中,目前居住板块值得关注的,主要有沣东新城的三桥板块(新街+世纪大道+天台路+昆明路)、沣西新城的世纪大道板块、秦汉新城的兰池大道板块。这三个板块的发展因历史原因,各不相同,楼盘的规模、品质和适合人群也是差异较大。

沣东新城三桥板块:沣东新城板块是距离西安城区最近的板块,目前这个区域的楼盘主要集中在三桥街道以及世纪大道东段、天台路及昆明路。板块发展较有历史,以汽车配套产业为主,目前旧城改造力度较大,三桥老街、天台路等局部已呈现新的面貌。可结合《西安三桥:"西北第一街"正经历蜕变的阵痛,如何把握机会?》一文加强了解。

在这个板块,地铁1号线(一期)设有后卫寨站,二期从沣东新城中间穿过,将沿着世纪大道一直向西延伸到森林公园,也就是沣东新城与沣西新城的交汇处。这是区域目前最大的亮点。其次是三桥新街上的商业配套,正处于新老完善之中,预计未来二三年将是改造后焕然一新的三桥新街商业配套发展的关键期。

目前,三桥板块的重点楼盘包括三桥街道上的华润二十四城、保利金香槟、中建开元城,后卫寨立交西侧的恒大都市广场,南侧天台三路四路之间的蓝光公园华府,昆明路西三环外的中建昆明澜庭、中海项目,以及立丰地产开发的限价房楼盘立丰·昆明时光,世纪大道上的绕城高速以西的奥林匹克花园、白桦林印象、国润城、大沃城、阳光城西西里(西咸壹号)等。

沣西新城世纪大道板块:按照最新规划,沣西新城有一部分归西安代管,有一部分归咸阳代管,但户籍将归入西安。归咸阳代管的这12.6平方公里,是指渭河以南、西宝高速老线以北、沣河及陇海铁路以西的区域,这12.6平方公里实际上是原咸阳市已建成城区,这一范围内的行政和社会管理职能委托咸阳市实施。实际上,这12.6平方公里也是沣西新城已经成熟的区域,区域内的商业、教育、医疗等配套比较完善。

目前,沣西新城的重点楼盘主要分布在世纪大道及世纪西路上,包括金泰丝路荟、启迪书香逸居、华宇双子星、林凯城、世城滨江、先河国际社区、宇宏健康花城,以及老西宝高速南侧、陕西服装学院东门的新盘金科世界城。这一块居住和生活氛围已经较为成熟。

秦汉新城兰池大道板块:与上述两个板块不同,这一板块属于全新的板块,也是秦汉新城的桥头堡板块。秦汉新城属于在历史文化遗址保护基础上进行建设发展,所以本身不可能大幅的开发建设。在其沿线,从北客站出发到机场的城际快铁将经过该区域,并设有2个以上的站点。清华大学附中秦汉学校坐落在兰池大道中段,已经投入使用。随着渭河治理到位,板块的环境焕然一新,生态新凸显。不足的是居家生活配套的完善还需时日。可结合《秦汉新城:理想很丰满现实很骨感?这么想你就可能错失机会!》一文了解。

目前,这个区域的楼盘基本沿着渭河北岸的兰池大道东西分布,包括星河湾、秦岭北麓、中天诚品、春城十八里、枫丹丽舍,以及星河湾酒店、写字楼6E国际等。 秦汉新城管委会也在此办公。曾名噪一时的冯仑立体城市也落地于此,但该项目目前进展不明。

泾河新城除了乐华城之外,几无值得关注的楼盘,空港新城唯一值得关注的是绿地新城别墅项目,但该项目一直进展不是特别顺利,目前处于停滞状态。

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02 置业建议

第一,从置业的角度看,在西咸新区就业工作的人,可根据单位所在区域和交通条件就近买房。对于西咸新区各新城的发展,可结合本微推出的《西咸新区最新规划公布:未来15年,会给老百姓生活带来哪些变化?》一文进行初步了解。但需要指出的是,根据陕西省府的意见,西咸新区的规划还存在调整的变数,未来将有一个“多规合一”的过程(见《陕西省委书记对"大西安"建设规划发出指示!释放哪些信号?》一文)。这意味着细节地方或将面临调整,这是需要特别注意的。

其二,对区域面貌变化的速度,要有心理预期。鉴于规划变数、拆迁改造、市政配套建设等需要时间周期,局部区域的规划配套设施等的建设周期或将面临较长时间的兑现期。对于楼盘的周边配套完善的承诺信息,要特别注意时间差,以及可能存在的变数,以已经开工建设或投入使用为准。

其三,在西咸新区置业,选择的核心三要素排序应是地段第一、开发商第二、产品第三。在目前的西咸新区置业,一定要看地段。上述三大地段,是新区目前发展较有基础的地段,未来随着其他区域的发展,其引领性和优势将逐步凸显。但是在三桥板块、世纪大道板块选房,首先要看开发商的实力和能力,其次看产品怎么样,再结合房价来综合衡量性价比。

在房企的考量上,建议优选国企或上市国企,产品不会有大问题,而且一般他们不会随意涨价;其次选择品牌企业,特别是新来的品牌房企,一般他们要通过该项目树立市场口碑和形象,在产品打造上也会更加用心;第三,选择在当地或者西安、咸阳做过项目的开发商。可通过参考前期楼盘来衡量开发商的水平和在售楼盘的品质。最后选择一般化的开发商。当然,这得根据自身的经济能力来衡量,根据产品来衡量,不盲信不盲从。

03 特别提醒

从更长远的未来看,西咸新区将是西安人居置业的大潜力板块。在西安城东、城东北逐步发展起来之后,城西、城西北将不可避免地成为热点。这是城市发展的趋势。

那么,现在起在西咸新区进行投资性购房可行不可行?在前文所述的三大板块中,是可以择优考虑的。距产业园区较近,属于产业人群聚居生活区;有自贸区概念和大型生活设施,如水景公园、商贸板块等附近的楼盘可优先选择。根据情况可短期或长期持有。

但需要注意的是,谨防房价的透支。区域发展的利好,你看得到,开发商更看得到,一定会在目前的房价中体现出来。所以,投资需要谨慎一些,介入的时机要把握好,一旦错过,就不要贸然介入,否则,很可能面临“几年不涨”的情况。自住无需多虑,看准就下手,买房要趁早。

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