李连源:西安二手房何时能与一手房平起平坐?

独立地产评论人、腾讯房产特约撰稿人 李连源

李连源:西安二手房何时能与一手房平起平坐?

长期以来,西安一手房市场受西安国际化大都市、“一带一路”、西咸一体化等积极因素助推,城市骨架不断拉大,可提供开发的土地存量增加,商品房销售逐年递增,呈现出稳健、持续、健康的发展势头,尤其是在其它一二线城市房价出现较为激进的涨幅时,依然呈现出我自岿然不动的理性态势,以稳而著称国内楼市。

二手住宅成交量是上年1.5倍

与此同时,二手房交易活跃,一二手成交比、交易量虽然难以与北上广深及同类二线比较,但依然呈现出逐年递增的态势。数据显示,西安二手住宅2016年成交量35580套,是2015年的1.5倍;二手住宅网签成交面积291.6万平方米,创近三年新高;西安二手住宅销售价格全年累计同比下降3.1%,降幅比上半年收窄0.7个百分点,比上年同期收窄3.6个百分点。从环比看,西安二手住宅销售价格6月份止跌回升,下半年主要以调整为主,回升缓慢。2016年,全国十五个副省级城市二手住宅销售价格累计同比14升1降,西安(-3%)是唯一下降城市。

从西安二手住宅销售价格全年累计同比下降3.1%的情况不难看出西安楼市自身的特质。

李连源:西安二手房何时能与一手房平起平坐?

一二手房成交比依然很大

西安2016年商品房成交2212.61万平方米,其中住宅1891.79万平方米,与二手房291.6万平方米的比例为6.4:1,比之前7:1的比值有所缩小。但若达到一线城市1:1、2:1的比值还需要相当长的一段时间。

一二手房成交比过大,使一手房呈压倒式占绝对地位,这与之前所说的城市战略有关,土地供应充足,一手房存量庞大,全市住宅存量约1665万㎡;由于有充足的一手房源可选择,所以二手房需求受到一定程度挤压,除非因工作、生活(距老人近)、就医、上学等硬性需求方必须选择,所以一二手房成交比过大现象在今后相当长的一段时间里都会继续保持,因为西安接管西咸新区后,又为商品房市场囊括了882平方公里的“战场”,这里今后依然是一手房的天下。

李连源:西安二手房何时能与一手房平起平坐?

二手房何时能与一手房平分秋色

在二手房市场中,品牌中介在一线城市大把揽金赚得盆满钵满,而在西安却艰难维生,虽然二手房成交量每年递增,但因行业监管不力、经营较为混乱,能够实现较高利润的机构屈指可数。

目前,在房管局备案的经纪机构大约在600余家,形成以品牌连锁经纪机构引领态势,但加上证照不齐、五证经营,保守估计超过千家。租赁一般为社区周边小中介占据,品牌中介以售为主,西安二手住宅2016年成交量35580套,看似旁大的数据,如果分配到600家中介,每家每年销售59.3套,按每套1万元中介费计,年毛收入不足60万元。如此除去员工提成、工资、管理费、加盟费、房租等运营成本,能够实现微利已经很不错了。

李连源:西安二手房何时能与一手房平起平坐?

应该说,一二手房交易倒挂致使二手房交易不充分直接影响中介获利,二手房交易比例越接近一手房其利越大!由于大西安战略刚刚祭出,城市或将迎来一轮新的楼市变革,届时商品房越是远离主城区,其二手房未来的市场和潜力越大!在大西安发展构架中,第一轮商品房是以“地段、地段、地段”来体现价值的,未来的二手房依然会延续这个概念,将“地段、地段、地段”推向极致。

团长说:二手房的明天会很好,千万不要今晚就死掉!

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