解码西安楼市新政:把刚需限美了?别忽悠了!

  时隔四个月,西安再次出台楼市新政,“三限”齐祭,力度不小,详见《限购!限贷!限售!西安调控加码力度空前!》一文。从各界评论来看,比较集中的观点有:1、本次新政仍属“比较温和”;2、刚需购房门槛提高;3、二手房限售,房源供应减少,房价还得涨。

  但如把4月18日的市政发【2017】23号文(简称“楼十条”)和2016年12月31日的市政发【2016】60号文(简称“楼十二条”)结合起来看,西安官方意图通过信贷、税收、土地等环节的有机联动,最终达到房地产开发更加规范、房价稳健发展的意图很明显。

  01

  刚需还不是最大的受伤者

  本次“楼十条”中出现了一个值得注意的表述用词,即“非普通住房”。这是在“限贷”章节中,是决定首付比例高低的关键。对于是否是“普通住房”的界定认知,有助于对是否“刚需伤害最大”的全面理解。

解码西安楼市新政:把刚需限美了?别忽悠了!

  那么,何为“普通住房”?何为“非普通住房”?从《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发【2005】26号)规定中,可以找到答案:

  普通住宅:

  1、住宅小区建筑容积率在1.0以上;

  2、单套建筑面积在120平㎡以下;

  3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

  非普通保住宅:

  1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);

  2、单套建筑面积在144㎡以上(不含144㎡);

  3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

  以上三点只要符合一个,即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。

  但在实际中,高层住宅和普通与非普通没有必然的关系,大部分高层住宅都是普通住宅。

  那么,何为“刚需”呢?按照西安的情况,似应吻合这些条件:1、购买120㎡以下面积住房;2、参照2017年2、3月的西安房价数据,价格应在7000元/㎡以下。

  按照这个条件,刚需购买一套上限住房,总价在84万元/套上下,申请贷款首付按照30%算,首付款应在25.2万元左右,按照以前的政策,首付20%的话,首付款应是16.8万元上下,两者之间相差8.4万元。

  而按照西安2、3月份的数据看,购买90-125㎡面积住房、总价在60-80万元,被称为刚需置业。从比例来看,2月份刚需占25%,3月份刚需占28%。3月份购买70-90㎡户型的占比15%。

  按照本次新政规定,首付比例提高10%,首付款增加6-8万元,对多数刚需家庭来说,凑一凑还是能达到的。但也不排除有少数凑不够的情况存在。

  概而言之,说刚需受伤面最大是有失偏颇的。反而是改善型“受伤”最大,而这对楼盘的销售也会带来较大的影响。

  02

  改善型直接受“损”

  从3月份的统计数据看,购买125㎡及以上户型占购房总量的比例为40%。这里面有部分是投资或炒房行为存在。

  往前追溯7个月,自2016年9月份以来,外来置业强劲带动本地二次乃至多次置业入市量激增,且购买多为非普通住宅。这也与与2014年以来西安市场上改善型产品增量持续扩大有关。

  本次针对“非普通住宅”的首付比例提高,对这一类产品的购买行为有着明显的抑制作用,对属于这一类产品的楼盘影响是不可小觑的。

  而遏制了“非普通住宅”的销售势头,实际上也就能控制住房价过快上涨的势头,达到本次新政出台的关于“稳住房价”的出发点。

  按照应邀参加新闻发布的陕西省房地产研究会王圣学会长回答提问的解释,“非普通住宅”应为洋房、别墅之类的说法,将有相当数量的拥有洋房、别墅,或者类洋房、类别墅的楼盘,将面临短期的困惑。

  按照本次新政的界定,已经有1套住房,购买第二套属于洋房、别墅等产品的,首付要50%,别墅量虽然不大,而且买家也不一定计较首付比例,但对洋房购买来客群来说,目前西安洋房普遍价格在9000元/㎡左右,甚至更高,而且户型面积基本在120㎡以上,单价高,总价更高,首付比例的提高意味资金压力更大,会使一部分人暂时放弃购买或直接买其他产品,从而导致销量减少,楼盘压力在增大。

  从开发商层面看,原本对外宣传是“洋房品质”、“墅居”等的说辞将面临改变,更为重要的影响是,一些新建的原本定位中高端、户型为改善型的项目,或将因此面临产品定位和户型面积配比的重新调整。很简单,不调整就被“限”!

  甚至一些在建在售楼盘的后期产品也会很快面临调整,不调则卖不动,即便卖得动,也或将面临备案通不过,业主退房,资金回笼过慢,导致资金链紧张等问题,麻烦事或许还在后头!

  03

  “限售”会导致房源减少?

  本次“楼十条”提出的“限售”举措,被认为是最大的“杀招”,对遏制短期炒房行为效果最大。但同时也有观点认为,因此会导致二手房供应减少,最终导致房源减少,供求失调,间接使得房价上涨。

解码西安楼市新政:把刚需限美了?别忽悠了!

  “楼十条”规定,在住房限购范围内购买的商品房及二手住房,需在取得不动产权证后满2年方可上市交易。按照期房一般1.5-2年左右时间交房,办下房产证(不动产证)需1年左右,再满2年才可交易,这期间最少需要4-5年的时间。对于希望短期获利的炒房行为来说,肯定等不及,也划不来。炒房暂时可打消念头了,但是中长期投资,想收获城市发展3-5年成长价值的,依然可考虑。

  而这条界定的“限售”区域,则是目前西安“中心城区”的主力版图,包括西安房价最高的高新、曲江等区域。本次把2016年12月出台的“楼十二条”中明确的限购区域范围,由原“城六区”扩大到长安区及各开发区。

  从2016年成交土地及后备可开发用地储量来看,后续房源供应不用担心。2016年西安市全年共成交183宗地,成交面积561.88万㎡(折合约8428亩),环比2015年增涨12.2%。

  从2016年土地供应情况看,城西成交土地宗数最多,达到25宗;其次是高新,达到15宗;长安成交14宗;浐灞、沣东分别成交13宗;经开成交12宗;成交面积最多的是浐灞,达到933亩;其次是高新,达到879亩;长安第三,达到871亩。

  加上2017年一季度,西安土地成交136.1万㎡,目前已有接近698万㎡已成交用地待建设,按照平均容积率3算,将至少有2094万㎡商品房增量,加上截止目前约有1500万㎡的存量,累计有近3500万㎡商品房待售。

  按照2016年全年的成交量算,至少还可卖1.5-2年时间。本次新政出台后,去化速度或进一步放缓,则可卖时间会更长,这还不包括后续土地供应增量。

  而对于开发商可能出现的延缓开发、捂盘惜售等行为,本次新政对此也进行了约束,要求加快在建项目建设进度,对取得土地使用权1年内未开工建设,超出竣工时间1年以上的,不得参与新的土地竞买。这就在机制上可保证开发张资金集中使用,在建项目按期完工。不完工、不开发,就不能新拿地,这对开发企业来说,怠慢意味着未来堪忧。

解码西安楼市新政:把刚需限美了?别忽悠了!

  同时实行商品房项目上市供应、销售计划备案制度,要求在售项目及时销售。一手抓建设进度,一手抓不得延迟销售,如此,房源供应可做到有序。即便是核心板块房源供应或有不足,但是随着地铁线建设进度加快,稍远一些的板块楼盘,只要价格有优势,必将吸引更多的人购买。

解码西安楼市新政:把刚需限美了?别忽悠了!

  综上所述,房源供应和供不应求之说,是缺乏依据的。目前可预知的是在售房源价格的涨幅将逐步趋缓,新建项目的定价将更谨慎,中价位房源供应或将增多。

  04

  当下,探讨和预测西安楼市未来的走向和房价走势,实话说,还有些为时过早。任何政策的出台,其效果的显现都有一定的延后期。

  但从本次西安新政出台的初衷考虑,即便还留有很大的后手,比如限贷+限房、社保限制等,但不能发现,从维护城市经济稳健向好发展的角度看,西安官方有雄心在下一盘很大的棋。

  当下,需要认真考虑和担忧的与其说是购房群体,但不如说是开发商。如无远虑、不以为是,或将面临不堪的后市。

(西安楼市)

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