解读!西安的房价会涨吗?

去年有一外地朋友问B哥:“听说十年前西安的每平米房价等于1500份擀面皮,现在西安的房价还是等于1500份擀面皮?”B哥掐指一算,这种数量关系在十年间还真是没啥变化,说明房价与物价涨幅大体相同。然而2017年却大相径庭了,目前市场在售楼盘都奔1万去了,终于跑赢了擀面皮。

西安市自2011年以来,房价一直不温不火,小碎步往上爬,5年间从6800涨到7500,年均涨幅2%,与一线和强二线城市动辄30%-50%的涨幅可谓天壤之别,究其原因有:

原因一:陕北人透支西安人房价购买力

2009年以前西安房价基本仍是以中心城区为制高点向外逐步递减,2009-2010年随着曲江新区的迅速发展,加之陕北煤油能源的开发,产生了大量土豪和中产家庭,大量资金涌入西安、尤其是曲江板块,在其他区域房价还是5字头、6字头的时候,曲江已出现单价2万的房子,甚至有某南湖别墅单价在8万元/平,而且是需要找关系才能买到。开发商开始频频派出营销团队到陕北拓客,甚至产品设计都是依据这部分客群特征而定。在曲江的带动下,房价开始向其他板块溢出,西安整体房价迅速攀升。

随着煤炭石油能源经济的不景气,陕北富裕家庭的资产迅速缩水。2012年开始,陕北购房客户急剧减少,这种由陕北资本助推的楼市失去了原有支撑,剩下的是早已透支购房能力的本地居民和那些为土豪定制的滞销产品,供需严重不均衡的情况下,房价只能选择回落,在曲江的影响下,整个西安房价进入滞涨甚至回调的漫长周期,如某南湖高层在辉煌时期单价在1.7万-2万,到2016的时候已回落至1.2万。

原因二:人口的流失

确切的说,应该是人才的流失。有人拿西安和郑州的高等教育进行过对比,西安市高等教育水平在全国排名在第3-4名,拥有3个985、7个211,毕业生拥有较强的竞争力,离校后很多都去了一线城市和东部沿线地区,如果在校期间谈了恋爱,走的时候还不忘把对象带走,这一下就是两个高端人才的流失。而郑州市只有1个211高校,毕业生在全国范围内缺乏竞争力,所以大量人才选择留在早已熟悉的郑州,而他们在本地却是高水平人才,经过几年奋斗后,能够迅速成为购房的有效客群。如此反差下,造就西安市房价在近几年一直不温不火,而邻居郑州已经在2016年像达康书记一样火遍全国。

解读!西安的房价会涨吗?

原因三:土地供应毫无节奏和计划

解读!西安的房价会涨吗?

原因四:城改房拉低售价,管理混乱

城改和棚改是西安市土地供应的重要力量。自2007年正式启动城棚改工作,截止2014年底,7年间,全市已实施189个城中村和58个棚户区的改造工作,累计完成投资705.68亿元,年平均土地供应量在400-500万方,占据经营性用地土地供应量的1/3左右。西安城改项目土地成交大多滞后于房屋销售,即“先卖房再获取土地证”,这在一定程度上带动了开发商投资城改项目的积极性,造成大量城中村改造项目低价入市,隐形消化中低需求客群。

原因五:投资需求没有释放

西安房市有史来最大的投资需求来自于前文所述的陕北客群,但随着2012年以后这股投资大潮退去,商品房滞销和房价泡沫暴露在阳光下,造成本地投资客在此后几年内都不敢轻举妄动,房价的回调进一步刺激了投资客的神经,悲观情绪曾一度笼罩整个房地产业界。所以,这几年西安是存在大量投资客的,只不过他们更愿意选择持币观望,或者投资股票、黄金,甚至是其他城市的房市,所以造成大量投资需求难以释放。在2016年10月,郑州炒房团的刺激下,本地投资客开始蠢蠢欲动,加之西安的限购限贷政策宽松,库存持续下降,投资需求一触即发,进一步助推市场复苏和价格攀升。

通过以上几点分析,我们可以看到西安市前几年房价四平八稳的表现是有其原因的,而近期的房价暴涨也是在所难免。那么很多人仍然在问,西安很多的楼盘价格已经破万了,就连北三环的房子都已经8千了,这以后还能涨吗?B哥面对这个问题也是犯难,毕竟是很多专家都不敢预言的事情(但置业顾问都有往往都有精准的预测),但我们可以从以下几点进行推测:

未来,房价的走势依据几点,即长期看人口,中期看产业和土地,短期看金融。

一线城市以其优越的就业环境和配套资源,对周边人口的虹吸效应明显,人口的增加,迫使配套增加和升级,进一步增强其吸引能力,这种螺旋式的人口增长势必带来住房资源的紧张和房价的攀升,这也是为什么北京、上海等城市房价持续上涨的主要原因之一。

长期来看,西安市的人口是增长的,而且可能会有一个迅速增长的过程。首先是西安的地位,好比几个兄弟,西安无论在身高、肌肉等方面都不如其他兄弟,但是他是家中长子,地位在这里放着呢,好处他也会不少捞。其次,作为西北的中心城市,必将是平衡中西经济发展的重要砝码,除此之外,西安市近期进一步放宽落户政策、提供各类人才引进机制、鼓励创新创业活动,都将有利于人口的导入,加之宝兰高铁、西成高铁开通,还将刺激人口的增加。

人口是商品消费的基础,产业则是商品有效消费需求的基础。产业提高居民收入,收入增加带来商品住房需求。一个好的产业可以带动城市十年的发展,可以养活两代人的生活。如大庆,攀枝花,黄山,丽江等,都是靠优势资源和产业的发展起来的,但所有产业都有其经济周期,而且随着互联网的发展,产业迭代更加频繁。过去几年,西安得益于高新技术产业、总部经济、旅游产业,使得城市经济和人均收入得到了较大提升。未来怎么来看西安的产业呢?高新技术和旅游产业应该不会动摇,“一带一路”扮演的重要角色,城市竞争力也将会有进一步提升。因此,中期来看,西安的产业在支撑房价方面将会起到积极作用。

在研究房价的时候,不容忽视的重要因素就是不可再生的土地资源,尤其是建设用地资源。越是土地资源稀缺的城市,房价越容易上涨,如北京、上海等一线城市,以及像兰州这种三线城市;而土地资源充足的地方,房价相对来说上涨乏力,像过去几年的西安、沈阳、长沙、贵阳等城市。所以,在中期内城市是否还有广阔的拓展空间,是否有大量商住用地成交是影响未来3-5年房价变动的关键因子。就西安而言,目前住房供应市场虽然库存量急剧减少,房价迅速攀升,但在未来几个月内即将有更多新的楼盘开售,同时值得注意的是,目前西安的土地市场也异常火爆,3月份共成交土地37宗,共成交面积136.33万平方米,环比上涨646.2%,同比上涨865.51%,这些用地在未来2-3年又有多少转为商品住房供应量呢?西安市幅员辽阔,西咸新区、临潼尚有大量空间可拓展,下半年土地是否还会继续大量供应呢?供应面积的增加是否能覆盖市场需求呢?值得我们进一步分析。

金融是造成房价短期内波动的主要原因之一。信贷政策、投资资本无时无刻影响着房价的走势,如果再加上税收政策,那么短期内对房价的影响是显而易见的。因此,这次西安房价的暴涨,除了刚需群体贡献力量外,宽松的信贷政策(2016年首付20%起,利率9.0或者9.5折)、外地炒房客都可谓功不可没,那么有人会问,接下来银根紧缩、外地炒房客撤退会不会造成房价的回调呢?这个B哥也没法回答,只能参考长期和中期影响因素而定了,也请各位看官留言指教。

通过以上分析,我们不敢也无能为力预测短期内房价的走势,但长期而言,西安的商品住房是具有较好的保值增值作用,中期来看,房价具有产业支撑,但未来土地市场是否会放量(土地增长速度是否大于需求增长速度),需要我们仔细分析,因此,普通市民买房还是需要理性,不能随波逐流、意气用事,这样才能规避房市调整带来的风险。

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