小区业主遭遇“霸王条款” 车位只卖不租

安阳网-安阳晚报2017-08-22 18:13

安阳一小区业主遭遇“霸王条款” 车位只卖不租

居民行走在被私家车包围的小区里。 (记者 王小彤 摄)

□记者 王浩 赵子龙

“我是业主,凭什么我的车不能进入小区,这样未免太霸道了吧。”一位业主如是说。事实上,小区车位“只售不租”或“捆绑销售”的现象在很多城市都存在。在我市一些小区同样如此,每天都要上演“抢车位”大戏。停车难,成了不少业主心中的难言之痛。业内人士表示,开发商会在考虑车位配比、业主需求、市场价格等多种因素的基础上,选择能够实现自身利益最大化的出让方式。正因为如此,一段时间以来,车位售价或租金过高问题突出。连日来,记者对我市部分小区进行走访调查,发现一些小区存在“霸王条款”,令业主们愁闷不已。

走访调查

小区内停车,市民遭遇“霸王条款”

案例一:车位只卖不租,业主发了愁

“小区内有上百户业主,一到晚上,大家都在四处找车位,附近的路上都停满了车。买不起停车位,但能租的话,我们也愿意租。”市民赵先生家住德隆街附近一小区,他告诉记者,如今小区的地下车库并未全满,而业主的车辆却每天挤在小区大门外。

“当时买房子的时候,我们就问了,小区的停车位要13万元左右,一辆车才10万元,一个停车位就13万元,这怎么想都觉得有点贵。”赵先生说,他考虑如果小区能够出租停车位的话,他可以租下停车位,但始终得到的只有出售信息。

该小区物业一位工作人员说,小区内的路面并没有施划停车位,目前小区也没有出租停车位的相关消息。对于业主提出的能否出租停车位的问题,该工作人员表示,需要业主和物业公司共同与开发商协调。

案例二:不买停车位,无法开车进小区

市民刘女士家住中华路上的锦江城市花园小区。“当初选这里是觉得这里的环境还不错,房价也比较适中。”刘女士说,买房时并未考虑停车位的问题,可搬入小区,买了车之后才知道,没有购买停车位,车子是无法开进小区的。

“小区有立体和平面两种停车位,我们买了房之后,问过平面的停车位,一个停车位12万元,这还是前两年的价格。”刘女士告诉记者,由于考虑到停车位的价格略高,她与丈夫考虑后放弃购买停车位。

令刘女士没想到的是,当初的放弃购买,让她如今无法开车进小区,生活极其不便。“我们小区有门禁设置,就算私家车出入小区,也需要刷卡,但没有在小区购买停车位的人,是无法刷卡进入小区的。”刘女士无奈地说。如今,刘女士每每回家时,总得将车停在小区附近,然后再步行进入小区。“不购买停车位,就不能开车进小区,真的对生活造成了一定困扰,但现在小区就是这么设置的,我们也挺无奈。”刘女士说。

对此,小区物业工作人员表示,小区设置门禁系统,也是出于安全方面考虑,防止外来车辆随意出入小区。

案例三:强制“捆绑销售”,市民放弃买房

市民王女士就经历了开发商强制要求业主购买停车位或地下室的遭遇。据王女士介绍,今年7月,她原本打算在建业春天里置办一套房产,但因开发“捆绑销售”停车位或地下室,导致其最终不得不放弃购买。

“上个月开盘当天,我就去了现场看房。房子倒是明码标价,但是停车位并非如此,只是说大概十六七万元。”王女士告诉记者,如果不要停车位或地下室,每平方米就要多加600元左右。无奈,最后王女士还是打消了在此买房的计划。

拟定新规

车位“只售不租”,物业或将面临最高10万元罚款

记者从市物业管理协会了解到,今年3月月底,《河南省物业管理条例(修订草案)》(简称《修订草案》)已提请省十二届人大常委会第二十七次会议审议。据悉,这也是省物业管理条例施行15年来进行的首次修订。《修订草案》分为八章,共九十八条,对车位车库、小区公共区域收益分配、维修基金使用等业主关注的热点话题进行了规定。

车位车库是物业纠纷和矛盾比较集中的领域,主要原因有两个:一是车位车库权属不清;二是车位车库数量有限,有时不能满足业主需要。对此《修订草案》明确建设单位应当按照配置比例确定车位、车库归属,车位、车库不得计入公摊面积。

记者了解到,《修订草案》还对车位的分配管理进行规定,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求,不得将物业管理区域内的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的车位、车库,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在满足本区域业主的购买和承租需求后,如有富余可以临时对外出租,但每次租赁期限不得超过六个月。

《修订草案》规定,将车位、车库出售给本区域业主以外的其他人的,限期返还。逾期不改正的,没收违法所得,每违规出售一个车位、车库,处5万元以上10万元以下罚款;对于车库、车位“只售不租”的,逾期不改正的,处5万元以上10万元以下罚款;对于未将未出售或者未附赠的车位、车库优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,没收违法所得;逾期不改正的,处5万元以上10万元以下罚款。

律款师说法 建筑区划内车位车库 应首先满足业主需要

随后,记者就我市部分小区存在的“霸王条款”问题,咨询了河南国厚律师事务所律师宋昆。宋昆表示,根据我国物权法第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的停车需要。“‘满足’的意义在于,有购买能力的业主可以购买,没有能力购买的则可以租用。只卖不租的行为,违背了小区地下车库作为小区配套设施的规划初衷。但是,如果车位在未卖出前产权是属于开发商的,那么开发商选择售卖车位并无不妥。”宋昆说。

“如果小区内车位属于开发商规划范围内用于停放车辆的区域,并且在与业主签订的《商品房买卖合同》内明示该面积没有计入公摊则属于开发商所有,开发商是有权售卖该地上车位的。”宋昆说。

对于没有购买停车位,车辆便不能进入小区一事,宋昆表示,没有购买停车位就不能开车进入小区并不合理。根据《物业管理条例》的规定,有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如果业主对物业公司的做法存在异议,可以通过召开业主大会进行表决,决定是否允许未购买停车位的车辆进入小区。

对于小区停车位“捆绑销售”行为,宋昆表示开发商此举同样不合法。如果业主遇到上述“霸王条款”,可以向物业的主管部门投诉或向法院提起诉讼。

短评

破解难题需要疏堵结合

□赵子龙

对于开发商是否有权随意确定小区车位的出让方式,开发商、业主等各方人士均有不同认识,而相关法规也未统一明确,导致纠纷难以避免。

要破解这一难题需要疏堵结合,在车位规划布局方面下功夫,同时通过完善相关法律法规厘清权责。从发达国家和地区的情况来看,车位应该坚持市场化的方向,通过市场方式调节需求,同时也鼓励发展公共交通,但另一方面也应加强商品房车位规划工作。对于政府而言,对于新建楼盘的车位配比应给予明确要求,结合实际科学确定车位配比,尽量满足业主需要。

与此同时,还应采取措施使得车位结构更为合理。如可以允许开发商自由处置拥有产权的地下车库,但在规划时要尽量提高业主共有车位的占比;除小区车位之外,城市管理部门也应根据住宅小区分布情况,规划建设适量临时停车位和停车场等;国家有关部门应完善相关法律,针对小区车位的规划、建设、管理等出台规定,进一步明确各方的权利和责任。

对于消费者,监管部门也应加强宣传教育,树立他们的维权意识,并为他们在遭受侵权后提供便捷、畅通、高效、有力的申诉渠道。这样,才能一步步铲除“霸王条款”滋生的土壤。

编辑:邵凯慧

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