西安新开盘销售率下滑 西安房价会不会下降?

西安楼市情报2017-08-24 12:10

西安新开盘销售率下滑 西安房价会不会下降?

日前在西安含光路附近一家售楼部,市民正在看盘。

上半年西安房地产市场火了一把。但是在回归理性的诉求下,三轮调控纷至沓来,尤是“6.28”的调控,让市场突然冷了下来。再加上其他因素共同作用,7月份西安楼市销量开始回落。那么,未来一段时间,房地产市场是否将就此迎来“拐点”呢?

市民反映卖房电话又多了

有售楼部客户减半

西安新开盘销售率下滑 西安房价会不会下降?

在曲江新区一家会展公司工作的樊先生,几乎每天都能接到2、3个推销电话,“问我要不要买房或者办贷款”。樊先生表示,今年上半年这样的电话消停了一段时间,最近不知怎么又多了起来,“是不是房子又不好卖了、贷款难办了?”

小编从中发现,不少西安市民反映:近期时常会接到卖房推销电话。家住曲江的田先生表示,出去遛弯的时候,他好几次碰到有年轻小伙拿着宣传彩页突然凑过来问:“买房子吗?”“需要看房吗?”有这么一种说法:接到卖房电话的频次能反映出市场变化。如果有段时间这类电话增多,可能意味着房子难卖,销售人员需要“盲打”来寻找更多意向客户。

那么近期楼市究竟表现如何呢?8月9日下午,在西安吉祥路一家售楼部,一位售楼员介绍,“周末来看房的人比平时多。”在售房源现在挑选余地大的是一室房源,“根据付款方式享受到的优惠不太一样,如果支付全款或提高首付比例,在价格上的折扣也更多一些。”

“最近我们每周的来访量在50~60组,相比四五月时大概少了一半左右。”城北一个外埠项目的销售经理说道,毕竟上半年楼市太火了,现在又到淡季反差比较明显。对于下半年市场可能出现的回落,他们已有心理准备,“庆幸的是全年任务完成的差不多了。”

销量从增幅突出到降幅靠前

西安新开盘销售率下滑

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孙阳是曲江一家房产中介的经纪人。今年春季时,他在微信上发布最多的是房源推荐信息和一些有关房价、贷款甚至开发商和房东反水的段子,“当时每天卖房比租房还要多。”孙阳表示,不过到最近一段时间,租和售需求重新发生转变,他在寻找挂牌房源时,也会顺道问房东有没有出租的打算。

据中国指数研究院数据,今年7月,有22个城市成交面积同比下滑,福州降幅度最多,西安同比下降50.87%排在第6位。西安成交面积下降从6月就已出现,当月环比有5.55%的降幅。

值得一提的是,中指院数据显示,今年1季度,西安同比增幅达171%,在29个城市中居首;随后的4月份,环比增量在各城中靠前。这也就是说,从前几个月成交面积增幅突出,到近期降幅在各城市中靠前,西安楼市的销量出现了反转迹象。

当然对中指院数据的准确性,也有业内人士表示怀疑。陕西省房地产研究会会长王圣学指出,西安楼市销量在7月可能环比有回落,但下降幅度应该没有那么大。

另一方面,近期一些新开楼盘的销售有所减速。美城机构监测显示,从7月3日至今,其监测的全市100个楼盘连续5周来客量处于减少状态,有3周交定(购房者交纳定金)环比下降。新开项目的销售率也不如上半年那般火爆。

华商报记者调查了18个在7月份开盘推新的楼盘中,只有4个项目在开盘首周的销售率超过80%,其他楼盘大部分集中在30%-70%的区间内,其中包括由品牌房企所开发的项目。

“我们7月下旬新开了一栋楼,60套房子卖掉了20多套。”浐灞某房企营销张姓负责人介绍,上半年开盘他们的销售率一度达80%左右,最近来访量和来电量减少,去化速度也就变慢了。

三轮调控过后

多原因致房地产市场降温

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去年12月30日,西安出台限购令,规定城区范围内只能新购一套住房;今年4月18日,限购范围扩大,对按揭贷款的首付比例进行了限制;6月28日,西安要求在住房限购区域购买商品住房的,网签备案后满5年方可上市交易;非本市户籍居民家庭在限购区域购房,须提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。

半年之内,西安三次调控楼市,每次的侧重点各有不同。不过在不少房地产从业者看来,和前两次调控相比,最近一次的调控力度明显增加,影响更为显著。

“西安房地产市场逐渐向理性回归,调控是主要原因。”王圣学表示,在这样的背景下,楼盘销量有回落也是正常现象。“调控限制了外来购买力,尤其是一些想要短炒的客群。”

普华西安房地产公司总经理冯越表示,除了调控因素,近期楼市降温还和天气、客源等因素有关,“7月中下旬以来连续高温天,来看房的顾客大幅减少,成交表现肯定不及上半年。”

金先生负责的未央区一家楼盘计划在8月份加推100多套房源,主要是100 以上的三室户型。对于短期内的销售前景,他个人比较谨慎:“周围竞品不少,客户群接近,所以我们做好了长线销售准备。”金先生表示,其实西安市场并不缺房源,只是因为各盘供应原因所以让有些看房者碰到青黄不接、选不到理想房源的情形。

独立地产评论人李连源认为,6.28新政之所以效果显著,是因为冻结了炒房者快买快卖的习惯,让有炒房条件和想法的人望而却步,剔除了住房市场的投机行为,为刚需腾出市场份额。

同时,主管部门对开发商经营行为的监管也加大了力度。近几个月来,西安房管部门处罚多例违规销售的企业名单,多头并举形成震慑,让西安楼市回归平稳,房价快速上涨开始得到抑制。

上轮出货期透支购买力

贷款收紧掐住购房命门

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目前在全国范围内,房地产调控已呈现限购、限贷、限价、限售和限商的“五限”形态,市场交易量应声而落。安居客日前发布的报告称,一二线城市在政策调控下开始降温,预计8月供应量和成交量还将持续走低。

“7月楼市开始进入淡季,加上政策在租房层面着墨较多,对交易市场也起到了心理抑制的作用。”西安一家房地产研究院负责人认为,去年底到今年上半年形成的一波销售热潮对购买力有一定透支,一些处在观望状态中的潜在购房者跟风买了,市场得缓一缓重新培养意向客群。

业内人士认为,房贷收紧,是楼市降温的另一诱因。7月全国首套房贷平均利率已达4.99%,相当于基准利率的1.02倍;环比上升2.25%,同比去年7月的4.44%上升了12.38%。记者发现,西安部分银行首套房贷利率已上浮5%-10%。

据上述机构在7月10日采集的西安11家银行房贷数据显示,包括中信、建行等9家银行首套房贷执行基准利率,没有银行提供利率优惠。还有两家银行首套房贷利率有上浮,即:中行上浮5%,民生上浮10%。

“未来一段时间,房贷利率还将在一个范围内继续上升,这是楼市降温的重要原因之一。”融360分析师李唯一分析,利率上调、放款速度变长等金融层面的调整,将会使得房地产市场中的流动性削弱,一些借助杠杆买房的客群被拒之门外。

下半年房源供应增加

“金九银十”要悬了?

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如果说调控政策为房产交易设置门槛是“堵”的话,那么增加市场中的房源供应就是“疏”了。在6.28调控出台不久,西安就在7月6日公布了“下半年西安主城区及长安区商品住宅供应计划”,将有16万套住房补充市场。

“公布房源,购房者的选择余地更加充裕。”李连源表示,西安楼市的房源供应是充足的,此前因为一些销售方策略和技巧上的操作,加上买卖双方信息不对称,营造出所谓“房荒”,这种情形将会因房源信息的公开而得到遏制。

那么在业界认为楼市面临降温、西安市场房源供应增加的前提下,作为房地产行业重要出货节点的“金九银十”是否难以出现了呢?

李连源认为,一般从秋季到年末都算是消费比较旺盛的时候,对于买房置业也是如此。所以届时买房的人肯定会比现在多,但“金九银十”概念将会被淡化。

王圣学表示,传统的销售旺季还会存在,但是上半年那种“一房难求”、“一天一价”的火爆局面不大可能再出现了,“预计下半年西安楼市的销量和价格都会回到平稳增长的态势中。”

楼市面临结构性调整

未来房价或重新分化

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易居房地产研究院的报告显示,今年2季度个人住房贷款余额新增1万亿元,同比下降7%,为2014年4季度以来首次下跌。全国居民购房杠杆率也出现拐点,2季度回落至43.9%。该研究院认为,全国个人购房杠杆已步入下行通道,预计年底个人购房杠杆率将降至33%。随着降杠杆的推进,全国房价涨幅也将会继续回落。

“我国货币流通量与房价具有较强的正相关性。”易居研究院研究员赖勤认为,M1增幅也和房价同比增幅大致接近,M1增幅领先房价同比增幅5个月左右。

预计在国内外环境基本不变的情况下,M1同比增幅的下行趋势仍将继续维持一段时间,房价增幅也将延续今年初以来的下滑趋势。具体到各城市看,一线城市已明显降温,二线城市将稳中有降,三线城市将遏制此前的快速上涨势头。

西安一家房地产研究院负责人认为,楼市正面临又一轮结构性调整,市场和房价将可能出现分化。性价比较高的好房子、新房源会持续受到追捧,价格会相对坚挺;而被人为因素助推上去的价格虚高的楼盘,会被冷落。

当然,开发商会根据任务完成情况、资金周转状况来做出调整,对卖不动又承受较大压力的项目来说,降价才是出路。

在楼市风向可能发生转变的情况下,王圣学对购房者的建议是:不要盲目跟风;结合自身需求,刚需就买,投资、投机则要谨慎。“上半年西安房价的走势给了很多人一个大的教训:去年房价较低时不买,今年大涨时跟风购买,然后遭遇调控,也不好脱手了。”

(原标题:西安新开盘销售率下滑,房子不好卖了 ,西安楼市会否迎来“拐点”?)

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