现实与愿望“不对标” 西安楼市如何突破纠结?

西安楼市楼市君2017-08-29 07:58

面对正在来临的9、10月份,你会买房吗?日前,西安楼市微信平台做了一个“金九银十”的购房意向调查,不到一周的时间内,共有1396人参与调查,数据反映出来的购房愿望与楼市现状“不对标”!

从调查所反映出的情况看,有西安市户籍(含郊县)的26-35岁年龄段的刚需首次置业群体购房意愿强烈。但购房意愿和现实存在较大矛盾:意向的区域买不到,能买到的区域看不上!

01

购房结构变化大

本地刚需购房意愿强烈。本次调查所反映出来的购房意愿比较强烈的是西安户籍(含郊区县)的购房者人士,所占比例为45%;非西安户籍的省内地市比例为32%,非西安户籍的外省市人士占22%。

省内地市和外省市人士意向在西安购房人士比例依然不低,但受限于“6·28通知”要求有“2年社保或个税缴纳记录”而被挡在门外。这“一刀切”的做法,令不少省内地市人士感觉很无奈。

置业群体年轻化趋势更明显。意向9、10月份在西安置业的人士中,26-35岁的占比为68%,18-25岁的在13%;36-45岁的仅占12%。其中已婚的占59%,单身(离异)的仅占40%。这一趋势也说明城市新生购买力在增加,置业用途基本以居住为主。

刚需首次置业比例超过一半。调查结果显示,有51%的人是刚需首次置业,刚需改善置业占14%,排在购房人群类型的前2位,刚需置业占65%,形成了未来置业的主流。值得注意的是,自住兼投资和投资理财的比例也不低,占到20%。改善型置业比例不高进展12%。

02

置业首选区域

在调查备选的一共15个首选置业区域中,有4个区域置业意向度较高的第一阵营,其中高新临近板块,如西部大道、西三环外,以及浐灞核心区这两个区域占比排前2位。紧随其后的是经开区核心区和西咸新区沣东新城。

位列置业意向度较高的第二阵营的是城东发展较好板块、曲江二期南片区、城西发展好板块(大兴、土门)及长安大学城片区。其中西部大道、西三环外、城西土门等板块属于泛高新范畴,置业意向度高,说明“高新外溢”态势明显。

曲江二期(南片区、东片区)置业意向度仅占12%,排在高新临近板块、浐灞核心区之后,据第三。恐怕令不少人感到意外。这一数据,与曲江二期房价涨幅过快、单价高,城市形象与一期差异较大等密切相关。这一苗头值得开发商注意。

浐灞核心区和西咸新区沣东新城置业意向度比较高,也不出意外,这与区域的发展态势和未来前景被购房人所认同有关。这从区域选择原因中也看得出来。在四个可选原因中,认同“发展前景”的占比32%,排在第一。认可“环境”和“价格”的分别排在第二、三位。

有意思的是,按照“居住习惯”选择购房区域的仅占15%,排在购房区域选择原因项的末尾。这样说明,随着城市版图外扩、地铁交通、新区城市价值的兑现,更多的人已打破“地域情节”,置业选择的视野更开阔。

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学位房关注度不高

在影响购房的10个因素中,品牌口碑、地铁交通、小区环境、物业服务、规划前景等,是目前购房者最关注的因素。

此前最被看中的“学位房”在本次调查中,居然排在末尾,比例仅占5%。这或与“学位房”少而价格高或有密切关联有关,也或许刚需置业对学校不可求,但只要是“学区房”即可,从看重这一因素的占比为8%,多少能说明问题。

令人意外的是,刚需置业群体最看重的是“开发商的品牌和口碑”(占比13%)“有地铁站”(占比13%),两者被看中的程度并列第一,其次是“小区环境”(占比11%)。这前三个因素占比为37%。说明刚需购房群体对环境、交通、房企也有着较高的要求。

相对于较为看中“区域发展前景”,项目所在的“地段发展前景”所占比重也不低,排在购房选择因素的第四位。“物业服务内容和质量”排在第五;“市政配套完善”排在第六。而“户型设计理念”和“产品品质”所看重的程度则相对靠后。

但这不等于说刚需置业对品质要求不高。6、7月份部分楼盘出现的业主维权情况,基本由业主对交房时的小区环境做的不完善、配套规划未兑现、产品细节不到位等引发。

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户型和价格趋向改善型

买新房还是二手房?这个数据反映了正常情况。买新房(占比86%)的比例远大于买二手房(仅占13%)!这也是西安楼市多年来的常态。除非新房价格太高且难买到,不得以才会选择二手房。二手房的房东要注意了!

在倾向购买的户型中,选择90-120㎡面积段的比例最高,占到50%;其次是面积段在70-90㎡的中小户型,占比为21%;这说明刚需置业“一步到位”和选择中小户型过渡或投资的考虑比例不小。而选择120-15㎡面积段的,也不低,有19%。

而价格的接受度,明显是受当前市场影响,接受8000元/㎡以下价格的为40%,选择8000-10000元/㎡价格的也是40%。而从“首选区域”前三名的高新临近板块、浐灞核心区、曲江二期,这样的价格已很难买到房子,唯有在西咸新区沣东新城选择余地还稍大一点。

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如何突破“纠结”?

从这份调查中,可以明显的看出:西安楼市现状与刚需置业的新趋势“不对标”。而这样的状况还将持续,何时能有所改变,目前不清楚。

目前不少楼盘的成交量出现下滑,但价格依然在不断试图突破“天花板”。目前,楼市购买力以刚需为主,从本次调查的情况看,刚需可接受的价格虽然已被不断被动突破上限,但似已接近极限,这是需要特别注意的。

青睐的区域,未必能买到自己能接受的价格的房子;价格能接受的,区域却未必看得上。这就反映出一个很现实的问题:对于西安楼市目前处于本地刚需置业为主力军的购买结构来说,开发商的考虑与购房群体的需求之间如何实现平衡,这是一个多方应思考的问题。

刚需置业不易,谁在未来一段时间满足了刚需,抓住了刚需,就能掌握市场的主动权!

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