投资海外房产要警惕“地租”陷阱

新京报2017-09-12 16:52

过去,英国的租赁业主仅收取少得可怜的地租,许多业主根本不想劳神操心。但到了本世纪初,当开发商开始将条款纳入租赁合同,地租价格便随之水涨船高。

根据《证券日报》的报道,自2017年5月11日开始,在90天内中国买家在伦敦购买的房产,耗资超过了36亿英镑,按当时汇率计算,合计高达约317亿元人民币。

近年来,中国人纷纷远赴海外购买房产,首选当属英国、美国、加拿大等国。对于欧美房地产,很多中国人有个误区,就是以为,只要在欧美购买了房子,自然而然就拥有了土地。

而实际上,在欧美买入的房子可能是“Freehold Land”(完全拥有地权),也可能和中国一样属于“Leasehold Land”(土地租赁权),即屋主只是租借了该土地,并非真正拥有房子下面的土地。这里先不论投资是否能增值,一旦不小心购买的是房子租赁权,捶胸顿足便为时晚矣。

什么是土地租赁权?

传统上,房屋作为永久的业权出售了,买家就完全控制房产。当一个房子作为租赁出售时,买方实际上只是一个长期租赁的租户,房屋的建筑物依然保留在自由人手中。房屋买家必须向自由人支付年度“地租”,如果想对房屋进行任何改变,必须获得自由人的同意。

而土地租赁权一般分为三大类:

首先是属于政府的租借地,比如纽约的曼哈顿,温哥华的福溪等地,就有很多属于政府的租借地。

其次是私人租借地,像英国的很多土地,属于私人拥有而且不卖,只租给房地产开发商。

就在过去的几个月里,英国有着数百年历史的租赁房屋群,由于爆炸性的“地租”丑闻登上媒体。因为数十万名买主陷入租赁权的陷阱中,无法自拔。他们支付的地租每10年翻一番,几十年间,能从几百镑上涨到几千镑,且这样的房子很难出售。

比如2015年,一位首次购房者,在伯明翰附近的Coleshill花了5.8万英镑,购买了一套一居室公寓,如今公寓的“地租”已上涨到一年8000英镑,几年地租便足够买下公寓。

经媒体调查发现,该买主在购买公寓时,己方的律师并没有仔细检查合同上的小字。小字的内容写明“地租”每10年翻一番,而且是回溯的,也就是说公寓是在1961年修建的,当时的地租是一年250英镑,现在已翻了五番。

按这个趋势的话,过95年后,她花不到6万英镑买下的公寓,地租将上涨到一年800万英镑。更让房主气愤的是,她买房时,卖主的律师同意将租赁期延长99年,但合同的小字显示,延长的起始时间也是回溯的,是从1961年起延长99年。

为什么英国的“地租”问题,突然变成了这样?

在过去,租赁业主一般仅收取少得可怜的地租,有时候每年只收一英镑,许多业主根本不想劳神去操心。但是到了本世纪初,当开发商开始将条款纳入租赁合同,每年的地租价格从最开始的200-400英镑,每10年翻一番,情况便发生了变化。政府引用一个家庭住宅作为例子,到了2060年,预计每年地租将达到10000英镑。

英国房产所有权主要包括两个类型,产权和租赁权。买到租赁权的投资人没有房子的产权,需要每年向产权所有者支付土地租金。英格兰目前有五分之一的私人住房没有产权,只有租赁权,总数相当于400万,其中280万套是公寓,其余120万套是独栋房。

由此可见,英国高昂的“地租”不仅给购买了租赁权的屋主带来沉重的经济负担,而且也使得他们几乎无法出售房子,他们被困在“地租”的陷阱里,无法脱身。

□陈思进(资深风险投资人士)(新京报)

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