解读:西安楼市调控再升级 后市会如何?

西安楼市2017-09-14 07:53

解读:西安楼市调控再升级 后市会如何?

“在限购区域,本地户籍暂停第3套及以上套数住房,非本市户籍限购暂停第2套及以上套数住房购买。在限购区域内无住房且能提供2年以上(含2年)所得税或社会保险证明的非本市户籍(外地人士)可购买1套住房。经批准引进的各类人才购买自用住房的,不受限购政策限制。公积金房贷最高额度从75万元下调至65万元,停止试行的商转公贷款业务。”

2017年9月13日,为维护“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,进一步稳定住房价格和市场预期,促进房地产市场持续平稳健康发展,西安市人民政府发布《关于进一步稳定房地产市场发展有关问题的通知》(市政发【2017】51号)。西安楼市迎来年内第三次“调控”。这次的力度和影响不同以往,后市会如何?

01

购买:本地“限3”、外地“限2”

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1、本地户籍限购第3套及以上套数住房,非本市户籍限购第2套及以上套数住房。2、在限购区域内无住房且能提供2年以上(含2年)所得税或社会保险证明的非本市户籍(外地人士)可购买1套住房。3、经批准引进的各类人才购买自用住房的,不受限购政策限制。

限购区域包括:新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安行政管理区及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区及沣东新城等开发区规划范围,在上述区域内暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭售房,暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭售房。

即自9月13日起,本市户籍限买第三套即以上套数住房,非本市户籍家庭限购第二套及以上套数住房。限制以家庭为单位,包括夫妻双方及未成年子女。这意味着子女“成年”以后还可购买。对于已有住房的套数界定包括新建住房和二手房。这项规定回到了2011年的限购政策。

从限购区域看,本次“通知”再次明确包括沣东新城在内。这也意味着西咸新区的沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城以及高陵区、临潼区、阎良区、鄠邑区、蓝田县、周至县等不限制购买。这对引导购买力转移和强化落户政策是利好。

02

房价:严格管控,防过快增长

严格商品住房价格管控,强化物价部门的监督作用,要求按照城镇居民可支配收入增幅水平及房价涨幅,合理测算房价,防止出现过快增长。

“通知”明确要求,楼盘在申请预售证时,要严格按照要求向物价部门备案,物价部门要会同房管、统计、国土等部门,根据西安市城镇居民家庭可支配收入增幅水平、房价涨幅等指标对其售价进行测算,指导开发企业合理定价,严格控制房价出现过快增长,对报价明显高于周边同品质在售项目成交价格且不接受价格指导的商品住房项目,不予核发预售许可证、不予办理现房销售备案。

此项规定及执行要求,是控制房价的要害之一,房管部门“双不予”容易做到。难的是物价部门的核算水准和执行力度。“根据西安市城镇居民家庭可支配收入增幅水平及房价涨幅”对房价进行测算,是站在了“需求端”考虑问题。

公开的数据显示:2016年,西安城镇居民人均可支配收入35630元,增长7.4%,扣除价格因素实际增长6.4%。此项要求如能严格执行到位,西安房价的涨幅将稳定在一个较为合理的区间内。

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03

房贷:公积金房贷收紧

公积金房贷最高额度从75万元下调至65万元,停止试行的商转公贷款业务。

将市政发【2015】15号文第六条、市政发【2016】32号文第二十条规定的缴存职工家庭申请住房公积金贷款最高额度由75万元调整为65万元,将最低缴存的时限由连续足额缴存6个月以上调整为连续足额缴存1年以上,并停止办理实行的商转公贷款业务。

也就是说,自9月13日起,使用公积金住房贷款,须是“连续足额缴存1年以上”方可使用,最高额度为65万元。并且,不能使用商转公贷款。这对于缴存时限不足的家庭来说,使用公积金贷款明显受到限制。

目前,办理住房按揭用商业贷款面临利率上浮、首付比例提高,放款时间延长等情况,加上使用公积金房贷收紧,对投资性购房是一个控制手段,但对于刚需购房而言,难度似乎没有减轻。但在2018年度开始,银行贷款额度宽松的情况下,对刚需而言,或将迎来更好时机。

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04

供给:控地价,完善供应体系

“通知”在加强“需求端”规范,控制“多套房”购买及投资性投机性购房的同时,对“供给端”从土地出让到住房供应等环节,提出更加规范的要求。从源头上“控地价”、提高行业“准入门槛”,增加限价房和廉租住房建设和供应,各类住房供应体系将更加合理。

1、严格控制住宅地价出新高。在住房库存消化周期低于合理范围时,更显著增加供地,加快供地节奏。大力推进“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”,合理确定土地出让价格,防止出现区域性总价、宗地或楼面地价新高等异常情况。

2、深化房地产项目审批改革。取消了“分期或延缓缴纳土地出让进金及配套费”、“先办证、后交费”等特殊情况下采取的宽松性“鼓励”政策,提高房地产项目准入门槛,鼓励房地产业规模化发展。

提高“准入门槛”意味着此前出现的资金实力不强、开发理念落后,占着“好地段”迟迟不开工,或者进展很慢甚至“烂尾”而给购房人带来巨大损失的情况,将极大程度地减少或杜绝,从而能保证住房有序供应。而对住宅项目出让地价进行控制的措施,将对房价的控制产生间接影响。

3、增加“两个20%”特殊房建设。将有序实施20%左右的住宅用地用于公租房建设,20%左右的住宅用地用于限地价、限房价的“双限房”项目。可将已立项尚未开工建设的经适房调整为限价商品房。

4、增加廉租住房建设和供应。取消市政发【2016】32号文规定的“新出让土地的商品住房项目不再实施配件廉租住房,统一按现行标准的50%缴纳异地配建费”等调控手段,新出让商品住房项目,原则上按不低于住宅总建筑面积的5%比例实物配建租赁型保障房。

这一目标的落实,将逐步缓解引进人才、留住西安的大学生、外来务工人群、城市低收入家庭等“暂时买不起商品房”人群的住房需求。

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05

预期:进入新“平稳健康发展”时间

从2016年12月31日开始的第一次“限购”开始,到2017年4月18日“限购”、6月28日“通知”,再到9月13日的“通知”,9个多月的时间里,西安市级层面已连发3次调控举措。这还不包括西安市房管局于2017年5月17日规范销售秩序之文、9月11日的加强购房资格审查之文。重手治沉珂,整顿和规范力度之大、涉及的范围之广,为近年罕见。

1、新的健康平稳发展阶段可期待。从整个房地产发展的角度发文,西安市级层面已经两次(201612月31日文、2017年9月13日文),整体上从房地产市场的“供给端”和“需求端”给出了明确而科学合理的执行政策指导,涉房管理部门包括房管、国土、规划、物价、建委、工商等部门整体联动,以新的力度体现在执行环节上,西安楼市或将有望迎来再次的“平稳健康发展”阶段。

但这样的阶段不再是过去“超低迷稳定”的翻版,是在新的起点上的新阶段,是在品质人居建设阶段杜绝乱象的健康和平稳,是控制房价出现过快增长的平稳。在全国前100强房企不断进入西安的态势下,“9·13通知”的及时出台,有助于西安房地产行业“劣汰优存”步伐的加快,部分房企面临各种压力的态势下,在建项目不排除出现短暂的价格下调,或者不得不寻求新的企业间的合作。

2、刚需人群解决住房需求有望迎来相对宽松期。“本地限3”、“外地限2”,较大程度上限制了本地及外来投资性购房,减少住房需求;严格购房资格审查,杜绝弄虚作假,保证具有刚性购房需求和资格的人士购买;加强公租房、限价房及廉租房建设和增量,可缓解部分城市低收入家庭、引进人才及留住的大学生在一定阶段不加入商品住房购买行列,总体上可做到供应合理、购买有序,总量可控。

未来的房价会如何?是否如部分人士所言,“涨上去的房价难以跌下来”?从本次“通知”来看,房价的定价权将逐步由开发商定价转入到政府定价,或者说,政府在尊重市场规律的基础上,对房价的定价干预和指导上,将有更大的介入和力度。在购买力进一步受限,产品“非刚需化”严重的现实情况下,短时间内,房企的日子将更加难过。部分楼盘已不是会不会降价的问题,而是“如何降,降多少,降多久”的问题,“降价”而不“降标”,非常考验房企。

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