2018楼市将迎来巨大转折 影响未来10年的房价走向

新消息报2017-11-09 09:32

2018楼市将迎来巨大转折 影响未来10年的房价走向

当下的楼市,让很多人看不明白。为什么同样是一线城市,北京领跌,上深在“做俯卧撑”,但广州却依旧领涨?为什么同样是二线热点城市,合肥、郑州、苏州涨着涨着突然就跌了,而杭州、成都、武汉却能够坚挺如初?就好像有一团云雾,笼罩在我们与楼市之间,让我们找不出其中的走势规律,摸不清未来房价的方向。如果你也有类似的感受,如果你也因为摸不清方向,而感到焦虑或迷茫,请认真看下面这段话。

当下的我们,正处于一个楼市巨大转折的开端,正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。旧时代的规律逐渐失效,新时代的经验却尚未生成,是我们对楼市越发困惑的根本所在,也是未来我们所要面对的最大困境。

2018,注定是楼市新旧时代的分水岭

之所以说注定,是因为类似的楼市转折点,近年来总共出现过两次,而且有规律可循。一次在1998年,一次在2008年。

房地产的黄金10年(1998年-2007年)。1998年7月,国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,简称房改,停止了楼市旧时代的福利分房制度,开启了中国商品房的新时代。1998年到2007年的10年,是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”,房地产投资和销售都处于高速增长状态。不论你处于几线城市,只要你在黄金10年买了房子,可以说基本都实现了财富的野蛮倍增。

房地产的白银10年(2008年-2017年)2008年,房地产疲态初现,在经历了一波地产下行之后,同年11月央行取消了对商业银行的信贷规模限制,房地产正式进入白银10年。解除信贷规模限制这一举措,在业内俗称房地产金融化,宣告了房地产除了居住以外的另一个属性——金融属性。也就是说,由于贷款的存在,房子开始逐渐拥有了投资的价值。想想2008年以前,老百姓们买房大多是喜欢全款的,而自2008年以后,由于有利可图,以及房价的持续升高,贷款买房逐渐成为主流。

然而,在房地产的白银10年,已经不再是闭着眼睛买房都能赚钱,房产升值开始逐渐产生区域分化,一线比二线涨的多,新区比老区涨的快。白银10年比不上黄金10年,未来10年的房价涨幅,也注定比不过白银10年。当然,如果我们从今天的角度再来看过去,可以很强烈地感受到,1998年和2008年,是两次绝佳的楼市机遇。

黄金10年,随便买房子是机遇;白银10年,买一二线房子才是机遇;未来10年,可能买好房子,买有品质有地段好出租的房子,才是真正的机遇。寻楼市新机遇,其实才是未来几年房产投资的真正重心。

房地产的下个10年,自2018开始

在10月之前,其实尚不能确定,2018到底会不会是楼市转折点。但是现在,我们完全能够肯定,转折点即将到来。1998年,转折点的标志是房改。2008年,转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。2018年,转折点的标志是住房属性的明确变化。

过去10年,住房有两个明显属性,一个是居住属性,一个是投资属性,公共物品属性相对来说是处于弱势的(公共物品属性可以大致理解为保障性住房)。未来10年,住房将极大的弱化投资属性,转变成居住属性+准公共物品属性。下面这段话就是属性变化的最根本体现:坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。让“全体人民住有所居”预示着房产市场重心的转移,这说明了房子除了买卖以外,租赁同样重要,是未来发展的重心之一。

那些嗅觉灵敏度高的房地产企业,如今都纷纷进入转型期,甚至那些对行业发展最为敏感的互联网大佬们,也嗅出了不一样的味道,开始大力布局住房租赁市场。像马云8月联手杭州搭建智慧住房租赁监管服务平台,像京东10月24日正式宣布进军房地产,第一个突破口就是北京住房租赁监管平台的技术合作,这些大佬们又是看到了怎样的预兆?

2018,短期炒房和长期持有的分水岭

在经历了2015年这一波房价快速增长之后,很多人都对房价产生了一个错误的认知:炒房是很容易的,买房是可以很快赚到钱的。只要找准热点城市,用低首付高杠杆买入,房价上涨之后卖出,半年时间本金翻倍不是梦。但是,这样的快钱,从2018开始,再也赚不到了。

首先,是价格不会再大涨。去年最热的时候,动辄5%的单月涨幅,如今再也不会出现。热点城市再热,涨幅也没有超过1%每月。国家统计局给出的最新数据,2017年9月,全国70个主要大中城市,没有一个单月环比涨幅超过1%的。

不说银行目前首套房40%,二套房动辄60%,甚至像南京这种二套80%的首付,就连开发商、中介想让你提前买房,想给你些首付贷也做不到了。近期住建部联合央行、银监会下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,提出严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资等要求,并加大了实质性的惩处力度。

除此之外,“众筹买房”“赎楼贷”等性质业务已经被陆续叫停,个人消费贷也在严查阶段,违规流向房地产的资金都被牢牢卡住。最后,是交易被严格限制,想变现越来越难。这一轮调控,跟过去的最大的不同之处在于,过去是不让你买,但这次还不让你卖。过去,限购限贷是调控的主力军。这一次,限价,限卖变成了主流,看看全国有多少个城市进行了限售,你就明白,逻辑从过去的不让你买,变成了现在的不能卖,甚至是想卖也卖不出去。

未来,短期买卖快速获利注定成为历史,长期持有获得收益将会变成新常态,而限售,既是培养习惯,又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。 (据中国房地产信息网)

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