西安地产人:靠西成高铁吹房价 一定是疯了!

徐三刀评楼市2017-12-07 10:00

靠西成高铁吹房价 一定是疯了!

12月6日,徐三刀评楼市发布文章《靠西成高铁吹房价 一定是疯了!》,原文如下:

NO.1

西成高铁通了,借助西成高铁鼓吹房价暴涨的稿子满天飞,任何一座有高铁的城市,都想借助“高铁经济”做一把暴发户的美梦,就算做不成美梦,也要让房价涨起来。

于是,中部崛起的标志城市武汉,华中经济圈的长沙,还有扛鼎中原经济的郑州,就成了高铁经济暴发户的典型案例,众多的伪专家指着数据,你看“高铁经济”,郑州楼价上涨40个月,长沙楼价上涨25个月,武汉楼价上涨22个月,这些都和高铁没有关系吗?想要没关系都难!

但实际上,西成高铁开通,却是与房价没有太大关系,尽管西安“米字型”路网结构在内陆城市排名第二,紧跟在郑州之后,但这并不意味着西安楼市像郑州一样暴涨。

而按《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》一文之中,清晰的表达了这样一个关键,分化是经济发展的必然。同市场维度下,资源往往向高收益领域集中,高铁开通也是抽空西安,又怎么会是西安房价上涨?

靠西城高铁吹房价,一定是疯了!

NO.2

西安是典型的单核城市,全省一家独大,而且“省会依赖症严重”,省会人口占全省人口一般在11%-18%,西安却达到了23%!

反观其他“新一线”城市,郑州人口957万,只占河南10%(9532万),长沙人口765万,只占12%(6622万),武汉人口1077万(5885万),只占湖北18%!但中西部省份就显得资源过度集中,“省会独大”特别严重,例如长春人口779万,占尽吉林28.5%;哈尔滨人口1066万,占黑龙江28%;西宁人口233万,占青海39.3%;银川人口219万,占宁夏32.5%。

换而言之,这些城市如果不能够吸附省外人口,还要拼命做大,只会掏空周边市县,继续加重省会的“虹吸效应”。这就很尴尬,西安不仅在关中城市群一家独大,在“关天一体经济圈”也是一家独大,想要回避权力主导的资源过度集中,又不引起各城市警惕,西安搞发展就只能城市群链接搞谋划。

靠西成高铁吹房价 一定是疯了!

西成高铁,途径陕西安康、汉中、四川广元、绵阳、成都,运营里程658KM,运营时速250KM,是破除“蜀道难”的一辆“高铁经济快车”。

连贯陕西、四川两省,西成高铁陕西段途径:沣东新城(高铁西站)、鄠邑区、宁陕县、佛坪、城固、洋县、宁强,为秦巴山区打开了高铁经济窗口,高铁所附带的人流、物流、信息流、资金流,都将成为推动陕南融入“西安1小时经济圈”、沿线旅游通道、秦巴山区资源开发的重要推动力。对于省会西安加强西安城市辐射力、乡村振兴战略、区域协调发展意义重大。

现在开通西成高铁,未来还要开通西安-重庆高铁。高铁穿越秦岭,破除千年蜀道难,推动以西安、成都、重庆作为支撑点的“西三角经济圈”,这绝对是一个经济大看点,西成高铁位于西南、西北关隘,为经济区核心创造快速通道,促进了庞大的陕川城市带形成,推动“西南经济圈”的发展。

正如张宝通教授所言,“西南经济圈”作为西部大大开发的核心阵地,链接了“成都-重庆”、“关中-天水”,经济总量将突破六万亿,构成“川陕3小时经济圈”,成为继长三角、珠三角、环渤海外,国内第四个增长极。

但西安对标成都,GDP总量相差一倍,西成高铁对于西安(陕西)显然意义更大!

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但这里必须要再强调一点,高铁开通与房价上涨没有神秘关系。

尽管高铁建设已经出现迷狂,所有城市都对之趋之如骛,因为高铁时速可达300KM,因此,300KM半径之内都可以被称之为“一小时生活圈”,购买力越高的城市与省会城市粘性越高,但高铁对于房价的影响要远低于心理预期。

有人称“低通时间成本+巨大价差=房价洼地”,但实际上却造成了环京楼市一片哀鸿,几万人的小城镇库存量百万方,所有房企预谋的捞金,结果都变成了“套牢”。所有人买房都要考虑“时间成本”,依赖高铁往返于环京、环沪、环深的白领尚且稀少,何况根基尚浅的大西安?

外溢需求,往往是投资进入,这让市场扑在散沙上,一旦政策受抑制明显,遇热即溶,立马崩溃。

何况既然高铁经济能够催熟房价,铁路、机场自然也能,那环城北路、咸阳渭城区是不是都有天价房?全都没有!要知道,西安站属于特等站,全国八大枢纽之一,是链接西南、西北的大枢纽,与西成高铁一般无二;还有西咸机场,全国十大枢纽机场,排名还在重庆江北、杭州萧山之前,被誉为“丝路门户,空中圣殿”,那它们周边的房价究竟高不高?熟悉火车站附近的大概知道,二手房要比城南难卖,空港新城还是一片不毛之地,绿地也才卖七千。

再举一个比较实际的例子,亚洲最大高铁站,2011年西安北站正式运营,全年发送2200万人次,但2011年的时候近享“高铁经济”的草滩房价多少?

不到4500元/㎡!这就是高铁带起的房价么?

NO.4

如今重读2008年《没有画上句号的增长奇迹》,如此赳赳雄文,再读却能感受到一个不难洞见的未来。

中国经济步入“新经济”,未来的改革之路,向内聚力,谋求发展,只会有两件事情:其一,加快调整储蓄和消费的关系,逐步成为内生性的需求大国;其二,促进产业结构升级,加快技术进步和提高投资效率,提升服务比重,产业结构和国内资源禀赋相匹配。

站在一个被土地经济束缚的头脑来看,其实就是:提升消费能级、大搞固定投资。换而言之,房子还得买,但不一定是搞投机。

当前的西安处于百废待兴,市场活跃度不够,经济还欠发达,尽管决策层将各种利好不断聚集,但西安还是底子太薄!

西安曾经是制造业领跑,尤其是电视机称霸全国,无论是如意、黄河、海燕等品牌,都是全国排名前列,除此之外,还有如陕西长岭冰箱、阿里斯顿、机床厂、棉纺厂,都是名闻全国的产品。与此同期的海尔、格力品牌还在稚嫩期,全都被西安制造业压着打。

尤其是咸阳,因为有彩虹品牌,一度被视为中国电子工业的骄傲,被称之为“电视机之都”;又因为来辉武的505集团、赵步长的步长集团,被称之为“保健品之都”。但最终还是落败了,说白了就是本地人口太少,市场腹地潜在份额太少,关中又封闭不便,企业做不大,连鼎鼎大名的陕汽,都不受顶层重视,连一张合资汽车牌照都要不到。

说到底,西安想要发展绝对不是依赖政治强人挑大梁,一个人冒风险,还是要考验一个城市的内在动力。把一切新生利好都是为房价上涨的诱因,完全是盲从迷狂。

链接城市群谋发展,高铁经济是一剂良药,但高铁不是万能的,与房价关系不大!

对于西成高铁的开通,你怎么看?

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