以子女名义购房置业 娃娃业主财产处理遇尴尬

中国宁波网 [微博] 2014-01-20 10:15
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把大额财产登记在未成年人名下的现象并不少见,特别是一些年轻父母,为省却今后财产继承等的麻烦,干脆以子女名义购房置业。然而,“娃娃业主”、“娃娃老板”也可能因此卷入成年人的是非相争中。

据北仑区人民法院统计,2013年该院受理的涉及未成年人房屋产权争议的民事诉讼就有25起,它们主要与离婚和离婚后的财产纠纷、法定继承纠纷、房屋安置拆迁补偿合同等纠纷有关。

北仑法院民事庭经过对此类案件的梳理,总结出其中三个常见的法律问题。

“娃娃业主”的责任与权利

“娃娃业主”盛行,首先会让一些人产生疑虑:未成年的孩子,没有独立经济来源,无民事行为能力,如在现实生活中面临具体问题时,如何承担相应责任?慈溪市近日发生了一起过去极少见的纠纷:张某夫妇几年前以儿子名义购买了房子,上月底,一家人入住后,小区物业公司却拒绝将其儿子登记为业主。物业公司认为,6岁孩子根本不可能承担业主的责任,担心可能给收取物业管理费带来困难。

这起纠纷非常具有代表性。对此,民事庭法官表示,在法律层面上,娃娃成业主并无任何障碍,但一个未成年人,不可能履行业主的责任,当出现各种纠纷时,其父母必须以子女法定代理人(监护人)的身份,行使或承担相应的业主权利或责任。

处置“娃娃房”难上加难

未成年人既然可以申请房屋权属登记,也就因此具有处置房屋所有权的资格,但如果真的要处置“娃娃房”,会遭受想不到的麻烦。北仑法院民事庭的法官说,在审案时,他们多次碰到父母因各种原因,欲将子女房产变卖、抵押但无法实现的情况。其主要原因在于,按照规定,变卖房产必须符合本人的意愿,而未成年人属于无民事行为或者限制民事行为能力者,不能进行买卖、抵押等重大的民事行为,两者之间构成了矛盾。

在理论上,父母作为监护人,因为某种原因需处置娃娃房也是可以的,但程序很复杂,首先必须“符合被监护人的利益”这一原则,但如何判断监护人“是否出于为未成年人的利益考虑”,是一个难以掌握的尺度。

娃娃房产纠纷如果出现在离婚案中,情况会变得更加复杂。海曙区一对夫妻几年前离婚时曾约定,登记在女儿名下的房产,在其成年前不得处置。去年,女儿想出国留学,抚养女儿的男方以此为由要求变卖这套房产,并获得了有关部门的认可,却遭到了前妻的反对,最后,女儿的留学计划只得放弃。

“娃娃房”遇拆迁,安置补偿如何落实?

有些涉及娃娃房的纠纷是因为外界条件的变化而引发的,超出当事人的预料。据了解,法院受理的涉及未成年人财产案,有不少与拆迁安置补偿有关。民事庭法官表示,处理涉及拆迁的案件,是以拆迁前房产登记的权利人作为基本依据的,换句话说,被拆迁房的房主是未成年人,他(她)就是安置对象,可获得相应的安置补偿。但在这个过程中,面对巨额的利益,如何进行分配极易引发新的矛盾,未成年人的利益很可能受损。

需要特别提出的是,拆迁政策比较复杂,每个地方的补偿标准、实际操作方法有所不同,因此,娃娃房遭遇拆迁,拆迁安置部门必须确保未成年人权益的落实。

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