你知道如何防范“三大房产交易陷阱”吗?

房地产市场与居民消费息息相关,但目前的房地产市场仍存在诸多不和谐因素,虚假承诺、延迟交房、房屋漏水、货不对板、合同欺骗等等现象让置业者防不胜防。

在3·15这段时间,通过一些维权事件,曝光楼市发展中的一些问题,并针对相应问题采访了东莞市消费者委员会副秘书长邹杰,希望能给购房者一个警醒。而作为消费者,要学会维护自身合法的权益,但不应采取过激行为。

地产中介收取诚意金后潜逃

某开发商将自己的项目承包给中介公司销售,可项目启动认筹后不久,该中介公司就卷着诚意金潜逃了。事后,消费者找开发商讨要说法,该开发商却说,因为项目承包给中介公司,诚意金并不是自己收取的,所以与自己无关。

提醒:诚意金并不合法

邹杰表示,缴纳诚意金对于消费者来说风险是比较大的。目前法律上没有“诚意金”这个词,所谓诚意金,不是预售合同,也不是正式的买卖合同。如果消费者在缴纳诚意金后,因某种原因不能达成买卖协议。届时,开发商将有可能拖延退款,并且不对消费者进行补偿。

如果一定要缴纳诚意金的话,消费者首先要确定自己是否能承担这个风险,并清楚地了解诚意金是交付给哪一方,开发商还是中介公司?同时,收据务必要盖章,最好盖开发商的公章。

中介不核房源反欲侵吞费用

2012年7月15日,杨小姐经东莞市某中介公司介绍,与业主签订合同购买一套二手房。当时中介经纪口头承诺房源没问题,只有贷款抵押未解除。杨小姐买房心切,轻信中介的口头承诺,很快按约定支付了6.8元到中介账户(其中5万元为代管购房订金,1.8万元为中介费)。根据《房屋买卖合约》约定,“业主收取定金后五日内(即2012年7月22日前)应向抵押银行申请提前还贷办理解除抵押手续”,但杨小姐一直未收到业主已还贷解除抵押的信息,后来才获知原来业主故意隐瞒了交易房屋已被东莞市第一人民法院法院查封的重要事实。

然而,中介却扣押购房订金和中介费不退,杨小姐无奈于2013年8月2日向消委会投诉。据调查,杨女士反映情况属实。

东莞市消委会认为,中介作为房屋交易的专业机构和买卖双方信息传递的重要途径,理应清楚原业主是否享有房屋完整所有权将对二手房交易构成重要和决定性影响,依法应在促成房屋交易前尽核查义务。但中介未尽核查义务,侵犯了消费者的知情权。中介服务存在明显过失,理应对交易失败负相应责任。当然,业主隐瞒房屋被查封事实是导致交易失败的重要责任,消费者也存在未应尽核查房屋所有权的注意义务。经多次协调,双方就退款事宜达成和解。

提醒:要留意产权瑕疵

邹杰告诉记者,在购房过程中,由于信息不对称、缺乏对房子全部信息的了解,购房者往往只注重房子是否有产权,是否有抵押、留置等信息,很少有人会想到房子还有被查封的可能。而且这个信息是不可能在房管所查询到的,如果卖房者有意隐瞒,购房者基本上无法获知这一情况。

邹杰提醒,在购买房屋前,购房者应尽可能了解被卖房屋的产权情况;其次,在签订《房屋买卖合同》时必须与卖房者约定,所买房屋无任何其他权利上的瑕疵、无被法院查封的情况,同时签订相关的保证条款和违约条款。条件允许的话,还可要求中介以第三方加入合同中,约定如果出现产权瑕疵或其他导致产权无法过户的情况,中介应承担连带责任等类似条款。

楼盘货不对板买家欲退房

2012年10月,茶山某楼盘的几名业主声称,自己买的房子货不对板,原来的架空层没有了,改头换面变成了物业管理处。该楼盘一位业主说,她2012年初购买了该盘2号楼的一套房子,去现场发现和当初的设计有出入。1、3、4号楼都有公共大堂,惟独2号楼大堂被密封。业主认为,开发商涉嫌欺诈,要求开发商退房、补钱或拆除一楼密封墙体。

针对业主的诉求,开发商说,公司严格按照有关部门的商品房销售制度执行,并在售楼部显眼处设有项目沙盘,明确标示出物业管理用房等公共配套设施置于2号楼大堂处,并没有欺骗购房者。

提醒:将细节写进合同

邹杰说,消费者如果遇到“货不对板”的现象,可要求开发商对其进行相应赔偿。需要提醒的是,由于售楼员只是负责卖房子,卖完就走,因此不排除存在夸大宣传的情况。所以不能道听途说,更不能凭经验行事,所有东西一定要形成书面合同。消费者如果对所购房产存在不满,需要维权的,可走法律途径,不宜采取过激行为。

支招

通过中介交易

如何防范被宰?

选择合法、规范的中介机构。购房前先了解房地产中介机构和经纪人的资质,需要时可同东莞市房地产中介行业协会咨询。

买房下定需谨慎。要求中介公司出示与卖方就该房屋挂牌出售的《委托协议书》,了解协议中包括的房屋基本情况、房价、委托期限及委托中介向买家收取定金的内容,约定退定条款,特别是房屋产权归属等,切勿在未清楚之前匆忙下定。

签订规范合同。买卖双方达成交易,应主动要求中介签订东莞房地产中介协会推出的《房地产中介买卖居间合同》合同范本,范本涵盖了二手房交易的所有手续、细节、服务内容和佣金给付等重要条款,明确买卖和中介三方权利和义务,能有效规避中介的违规、暗箱操作,最大限度地保障各方诚实信用,减少纠纷。

了解最新的国家房产调控信息和趋势。买卖双方主动了解房产交易形势信息,可避免被不良中介忽悠。

交易必须恪守诚信守法的原则。买卖双方应严格按照法律法规的规定进行房屋交易,不得为促成交易而主动伪造资料,或明知资料造假而默许甚至提供便利条件,由此产生的违法责任,各责任人都得相应承担。

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