激辩西安楼市营销新常态:房企都应成为"细节控"

——破局2015 新常态下西安楼市营销模式探讨

编者按:年后楼市还没回暖,库存压力就已经摆在西安房企眼前。数据显示西安楼市住宅库存已经进入全国35个城市前三榜。在去库存成为房企共识的2015年,而去年走红的全民营销在今年已然成为市场的新宠,甚至是整个行业的流行新趋势。

库存是否是房企最头疼的事情?如何看待新的营销模式,营销模式的革新是否会带来销量的激增?就此,腾讯房产西安站2015地产沙龙第一期《破局》来袭,力邀业界大腕共同把脉西安楼市,激辩激辩新常态下的西安楼市营销新模式。

3月12日,恰逢一个栽植“新生机”的好日子,这一天对西安楼市亦不同凡响——腾讯房产楼盘口碑榜评选暨2015第一届地产沙龙重磅启动。多方观点的碰撞,不同思想的交流,几盏茶点,虽如好友闲谈,但句句却都在为西安楼市的“新生机”出谋划策。【点击进入图文直播】

谈库存:成交量难抵新增供给 西安楼市库存压力仍在

在专家的探讨、或是媒体的报道之下,“库存”这两个字一直处在西安楼市的风口浪尖,难以平息。对于西安,如何去库存这个话题必须面对。

“去库存确实不是一件容易的事。”光魔机构总经理游勇直言道:“库存统计口径是一个比较复杂的事情,什么是库存?建成之后才是库存。而现在大部分是都是从规划面积开始就当作库存。在这种情况下,西安就出现了很多库存版本1700万、2000万……当然,而数据的真假无从知晓。”

独立地产评论人李连源所考察到的版本是:“西安的库存基本是在3000万,当然这个是包括1800万的住宅,和1200万商业性质的房子,包括SHOPMALL等一些能罗列的商业的住宅。”

数据终归是数据,购房者所看重的是数据背后的东西。克尔瑞西安机构总经理徐亚林表示:“数据反映的是一种现象,而在对数据的统计过程中,都是有一个观察期的。”据克尔瑞观察:西安楼市的成交量2014年约1400多万方,2013年约1300多万方,2014年比2013年略升,但是大家仍感觉2014年很难过。其中主要原因是,成交量不足以抵消新增库存的压力,这种感受还是非常悲观的。

当然,光魔机构总经理游勇似乎并不担心:“在去年的形势下,西安一年卖了1400万,今年形势比去年能好一点,2000万应该不是问题,形势好一点,一年就卖完了。”

论营销:楼市困局如何破?须先突围房地产营销桎梏

楼市困局如何突破?对于房地产业界人士来说,首先想到的就是房地产营销。

对于当前营销所面临的瓶颈,周驰工作室创始人周驰毫不讳言:“原来咱们经验非常老道的营销高手,去年没有办法了,发现以前用的营销手段都没有用了,未来怎么宣传?”

周驰有自己的思考:“营销无能为力,才促成了行销,目前是变革的年代,开发商或许更应该思考的是如何将户型做的更人性化,让消费者更容易接受。”

《陕西日报》房产周刊主编周锐则将关注点落在了全民营销上,谈及全民营销时,周锐表示:“全民营销也是一个伪概念,目前只停留在概念阶段。实际上,项目本身的优势、业主的口碑,要远比靠市场上的利益诱惑要大一些。”

实际上,从各位专家的视角来看,谈论更多的并非营销的技巧,而是营销的对象——购房者。正如独立地产评论人李连源所言:“营销只是辅助措施,紧扣客户需求的房子是不愁卖的。”

探前沿:战略+战术 房企应该成为“细节控”

在购房者中,刚需一直是开发商争取的“潜力股”。《陕西日报》房产周刊主编周锐分析道:“自从限购以来,3年市场都是在吃刚需这道菜,房企目前能抓到的救命稻草应该还是刚需,因为看不到有明显政策的利好。”

克尔瑞西安机构总经理徐亚林从大局的视角分析道:“我们目前遇到的问题,我想从两个方面说,一个是战略问题,一个是战术问题。战略问题就是未来城市发展态势,从西安的城市地位和城市人口角度讲,未来的发展还是非常不错的。从战术层面来讲,如果能扛到2016年,未来还是非常看好的。”

金业地产营销总监雷步明也说出了自己的感受:“房地产现在做的太粗糙太简单,因为多数老板完全是站在开发商的角度考虑该怎么做,而没有站在消费者的角度考虑。”

所谓“天使都在想象中,魔鬼全在细节里”,对于开发商来说,最好的营销或许是口碑的传播。正如西安日报房产事业部主任李玮所言:“卖房要考虑很多因素,不光是渠道的问题,还有产品的问题,要卖一个房子,首先要做很多种方面,一个是产品要做好,要有创新,要适合这个市场,看老百姓需要什么房子。”

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