房租可抵扣个税 房东:你要申报,我就涨租金!

中国经济网2019-01-06 10:19

“房东,我的租金要抵扣个税。”

“如果你抵扣个税,那我就要涨房租。”

进入2019年,新个税法实施,住房租金等6项支出可以抵扣个税了,这本是一件给居民减负的好事,谁料到,却引发了房东、租客和中介的博弈,也引发了推涨房租的担忧。

租金抵扣个税,被房东威胁涨房租

根据新规,在北京租房的小张可以税前扣除1500元,在单位下发个税专项附加扣除信息表后,想到每月收入可以增加点钱,她便准备填表。

按照信息表,要享受住房租金专项附加扣除,需要填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名及身份证件类型和号码,或者出租方单位名称及纳税人识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息。

但房东知道这个消息后,却给小张泼了一盆冷水。“如果你申报租金扣除,税务局找我收税的话,我会把钱加到房租上,目前的房租是不含税的价格。”

小张的遭遇并非个例。很多网友在社交媒体上反映,自己向房东索要其身份信息时遭到拒绝,房东以提交信息后可能被征税为由,规劝租客不要申报个税租金扣除,甚至有房东还表示如果进行扣除就要租客退房。

一边是个税可能抵扣几十块,另一边是房租可能上涨几百块,权衡之下,很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门,被迫选择不再申报租金支出扣除,由此无法享受到国家发放的个税减税红包。

自如客们申报扣除也遭遇困扰

对于租住自如的租客来说,他们想享受租金个税抵扣,也遭遇了一番波折。

1月4日有媒体报道,自如让租客申报个税房租抵扣时不填“组织”而填“房东个人”,自如管家的理由是:自如只是受业主委托代为管理,属于第三方,不是出租方。

有分析称,这可以起到避税的作用。“这对于已经拥有200万租客、年租金收入超过10亿的自如而言,能省下一笔不菲的税费支出。”

不过,1月4日晚,自如表示,填报个税住房租金专项扣除可选择“组织”,填写相应公司信息。自如客服表示,为了更加顺利地完成住房租金抵扣个税申报,租客可根据与自如签订的租赁合同,选择相应公司进行申报。

一位自如客抱怨:“本来我填了出租人是合同甲方自如,结果管家说应该填房主,费了半天劲改成房主,结果就在刚刚又告诉让改成自如。都啥时候了,还能改吗?你们是耍租客呢?”

此前个人房东纳税并不普遍

国家税务总局科研所特聘研究员杨默如表示,如果想要享受房租个税抵扣,需要填报申请材料,必须提供房东的详细信息。如果房东已经足额纳税了,就不存在增加税负的问题,比如说房东是一个规范的公寓出租公司。

那么,没有足额纳税的房东,会受到影响吗?

以个人所得税来看,根据中华人民共和国国务院令(第707号)公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,明确规定个人出租不动产取得的所得,在个人所得税法律规定的个人所得的范围。

个人所得税税率有几种综合所得(含工薪收入)和经营所得适用超额累进税率表,而财产租赁所得则适用比例税率,固定税率为20%。自2001年1月1日起,对个人出租房屋取得的所得,暂减按10%的税率征收个人所得税。在实际征管中则存在着更低的核定征收率。

那么,有多少房东过去缴纳了这部分税呢?

在实际的租赁关系中,由于租客多是不需要开发票的个人,房东的房租收入往往被模糊掉,未能按照税法的规定来纳税。市民李先生表示:“还没见过哪个房东租房去申报纳税。”

杨默如认为,个人出租的,以现金来交易,为了减少税负,有相当大比例的房东就这块收入未向税务局申报纳税,这确实是一个社会现象,但并不意味着不需要纳税。

房东们的担忧真的成立吗?

房租的专项附加扣除,一头连着租客,一头连着房东,中间可能还有房产中介。

对于租客来说,最关心的是抵扣能省下多少钱。而对于房东来说,最为关心的是租客申报的信息将来会不会成为向房东征税的专项线索。

“房东担心后续的税费问题,所以缺乏配合租客去申请抵扣的积极性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

58安居客房产研究院首席分析师张波说,首先,按照目前个税法的规定,房东收取的房租收入要按照财产租赁所得缴纳个税,这个和房客是否需要抵扣没有直接关系,其次,房东也有义务协助房客完成房租个税的抵扣,以担心被税务局追缴税费的理由来阻挠房客抵扣既不合理也不合法。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,住房租金抵扣个税,的确有很多房东因为担心税务局追缴税费而通过涨房租的形式来弥补,这相当于把税费的损失转嫁到租金里面,这样租客反而会承担更多的生活与经济压力。

中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青表示,在申报租金扣除时,新规只是要求留存房租合同等备查,并没有要求提供完税发票和付款记录,本身政策已经考虑得很周到,释放了最大的制度善意,就是为了方便租客能顺利享受到租金扣除。但很多房东借机威胁涨房租,对于这种行为可以根据租赁合同条款的约定来主张自己的权利,也可以直接向税务部门举报。

房东纳税不是各项加总,实际税负更轻

很多房东被一些网络文章提到的高额计税数字吓住了,更加不愿意去配合租客申报住房租金扣除。

在近日刷屏的一篇文章中,有房东算了一笔账:

你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去开发票,单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%),这还没算增值税和附加税等!你申请住房租金专项附加扣除能省100元,我至少要垫进去500元。

那么,个人出租住房真的缴税很高吗?到底要缴多少税呢?

张波介绍,个人出租住房需要缴纳的税目非常多,包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等。一般来说,税务部门为了简化计算,会设定一个综合税率。不同省市和地区的差异较大,有的省市个人出租房屋税收综合征收率低至4%。

汪蔚青表示,很多地区对于个人出租住房按一个较低的综合税率简易征收房租的税金。比如北京和上海,一般是按照房租的5%综合税率来征收。

也就是说,假如北京一个房东出租住房,每月房租收入3000元,按照5%综合征收税率,实际缴纳税款只有150元,纳税数额远没有网络文章中计算的那么高。

租金抵扣最高每月可省675元个税

根据租房城市不同,住房租金扣除标准分为1500元、1100元、800元三档。

如果是直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,每月可扣除1500元。除以上城市外,市辖区户籍人口超过100万人的城市,则每月扣除1100元;市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市,则每月扣除800元。

按月换算后的综合所得税率表

举个例子,在北京租房,租金3000元,扣除三险一金后月薪1万元,在个税起征点为5000元情况下,没有专项附加扣除,每月需缴纳个税(10000-5000)×10%-速算扣除数210元=290元。

根据按月换算后的综合所得税率表,如果你是在北上广深租房,也就是享受1500元扣除,那么最低每月可省下个税45元,最高可省下675元。工资越高,租房抵扣减少的个税越多。

如何让租客顺利享受租金抵扣?

严跃进表示,后续建议针对此类问题继续观察,若是房东不愿意配合租客抵扣税费,估计税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法,即简化流程。同时后续租赁市场发展中机构类房源租赁会增多,这个是可以回避房东不配合的尴尬。

张波认为,目前国内的确存在对于个人房源出租监管的漏洞,对个人出租房源查收税款的难度也较大,这就在一定程度上造成了许多出租房并没有缴纳相应税费的问题,也需要建立和健全对于租金个税缴纳的监管制度。

中原地产首席分析师张大伟认为,其实过去很多房东偷税漏税,从长期看,个人出租房交税是必然的。

易居研究院副院长杨红旭表示,中国的个人房东没有纳税习惯,也不会进行租赁合同的登记备案,这存在历史的原因。租房抵扣个税,应该是让租户从中受益的,从这个角度考虑问题,相关部门可以考虑有一个过渡期的安排。

他还建议,可考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接,比如同样征收房地产税,个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话,可以酌情让他们少交一点,要给予一些优惠措施,鼓励这些房东去租赁合同备案,但这是一个很慢的推进过程。

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