公摊“糊涂账”有望不再!住建部拟行新规会带来啥?

西安楼市2019-02-24 09:46

住宅应以套内面积交易!住建部一纸征求意见的新规,有望结束带来无尽烦恼和纠纷的商品住房公摊问题。

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

这份将在3月15日截止意见反馈的“规范”,有三大突出内容:

1、住宅建筑应以套内面积进行交易;

2、四层及以上住宅要设置电梯;

3、新建住宅要全装修交付。

未来住宅以套内面积进行交易,意味着按照套内面积计价销售,这就将彻底结束目前除重庆以外,其它区域普遍以建筑面积进行交易的历史。

—— 壹 ——

商品住宅公摊概念,最早来源于香港,目前其已取消。

大陆除重庆在2002年8月1日实行以套内面积加价交易外,其它区域截止目前均采用建筑面积计价交易。

商品住宅的公摊,说起来应有依据和测量数据,但法律无具体规定,具体到什么样的楼盘,没有明确标准,只有大概“约定俗成”的比例。

楼盘的公摊系数掌握的房企和测量单位受理,轻易不公开。对购房人来说,其实是一笔“糊涂账”。某种程度上,涉嫌存在虚假公摊、重复收费等情况。

例如:

1、每户增加0.1㎡的公摊,买房人轻易不会察觉,但按照均价12000元/㎡来算,每户在买房成本上要多交1200元。按照每户看,不断太多,但如果某盘2000户的话,全体业主要多花240万!

2、原本可用于人防工程的部分,已经算入公摊,业主已花了钱,但如安排为车位,还需要花钱买或租赁使用,业主还得花“二次”钱;

3、物业用房等社区共建,也算入公摊,但业主享受不到权益;物业费、清洁费、公摊电费水费、北方城市冬季的采暖费等,均以建筑面积算,每月每年要多花多少“冤枉钱”,难以算清!

从居住使用的角度,说起楼盘“公摊”,恐还涉及更多不合理的地方。这已成为为数不少的楼盘交付时引发纠纷的一大顽症。为此,2018年底,包括新华社在内的不少媒体发文痛批“公摊”。

如今,“公摊”要取消了,对开发商来说,或少了一份灰色收益,但对购房人来说,则少了一份担忧,可实质性减少常年累月中不清不楚多花的居住成本。

在住建部征求意见的“规范”的第二部分“使用维护”的2.4.6款明确指出:住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

取消住宅建筑的公摊,会促使房价上涨吗?

从开发商的角度看,公摊部分的建筑、绿化等,也是成本,必然会想使房价高一些以收回成本并适当获利。

但从重庆实施的10多年的效果看,房价的涨幅与实行套内面积计价销售并无本质关联。房价的涨跌主要还是看城市吸附力、产品品质和市场特性。

—— 贰 ——

目前,住宅建筑层数在11层及以上的已普遍采用电梯,而且至少是2部。一般在11层以下的原传统认知的“多层”不设置电梯,即便设置也是高品质的洋房。

现在则要求新建住宅建筑层数在四层及以上,均要设置电梯;十二层及以上的至少设置2部电梯,且其中至少1部电梯可容纳担架。

“规范”明确提到:四层及四层以上新建住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米,轿厢门净宽不应小于0.90米。

对于既有住宅建筑,要求加装电梯的载重量不应小于300千克,轿厢门净宽度不应小于0.80米。

设置电梯和可容纳担架的电梯,是顺应城市生活需求,以便万一出现应急情况时更为方便。

而关于“新建住宅要全装修交付”,则是早已传闻的推行“成品住宅”的具体化措施。

“规范”提出,城镇新建住宅的所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。

并对房屋验收交付给出了详细的标准。住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。

西安市已发文要求2019年1月1日起,新建住宅实行“全装修”;西咸新区在2018年10月已发文,按照城市功能等级,要求新建住宅全面实行A、B级“全装修”。

从发文的时间看,要求新建住宅实行全装修,西安走在了前头。按照套内面积计价交易,西安会不会尽快实行呢?

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