楼面价1.3万/㎡!这里的土地,为何卖出“黄金价”?

徐三刀评楼市2019-07-15 16:28

2019年上半年,西安土地市场比较高亢,一度因为全省叫停批地,市场上供应断档,土地市场变得玄妙起来。

其一,供求主要集中在浐灞,价格高峰在城东,反而掩盖了高新区地价狂龙出海的事实。其二,西咸区域以秦汉为主,沣东价格最高,泾河新城垫底,外围供应少,阎良比较拔尖。

2019年上半年,高新区摘地表现出两个特点,一是价格过高,二是城投摘地。一片喧嚣之中,掩盖了高新地价高涨的事实,大致有三点:

其一,爆单的时候,因为融创摘地幸福中路,光芒瞬间被掩盖;其二,城投公司摘地,参与的房企少,关注度比较低;其三,城投摘地,热衷于一级开发,然后找联合,属于正常套路。

2019年上半年,关于高新区的摘地情况,我们将一些零碎信息整理如下:

2019年7月10日,西安市公开拍卖高新区三宗土地(地籍编号GX3-48-1、GX3-48-2、GX3-48-5),高新控股摘得高新国际社区183亩住宅开发用地,最高989万元/亩,楼面地价9898元/平米。

2019年3月21日,西安市公开拍卖成交高新区两宗住宅土地(宗地编号GX3-35-7、GX3-35-8),高新地产摘得软件新城147亩优质居住用地,亩单价2517万元/亩,楼面地价13482元/平米。

2019年3月15日,西安市公开拍卖高新区国际社区三宗土地(宗地编号GX3-44-7、GX3-44-8、),天地源底价拍得梁家滩国际社区80亩,亩单价942万元/亩,楼面地价7064元/平米,首例15%实物配建公租房,还是全装修地块。

除此之外,2018年11月,紫薇地产斥资12.1亿元摘西安国际社区152亩土地,折合地价795万元/亩,楼面价7953元/㎡。

以上仅是2019年上半年土地拍卖情况,可以看到,均为高价地,而且集中在软件新城、梁家滩国际社区两地,导向性十分明显。

▲软件新城规划效果图

其一,软件园-软件新城。

西安软件新城是陕西省、西安市“十二五”重点建设项目,成为西安市建设国际化大都市的重要组成部分,西安高新区“打造中国科技创新中心、建设世界一流园区”的重点板块。区域聚集了陕西省图书馆新馆、西安高新国际会议中心、阿里巴巴西部总部、西安国家数字出版基地、西安环普国际科技园等,属于高新区产业高地。

▲梁家滩国际社区规划图

其二,梁家滩国际社区。

梁家滩国际社区,位于高新南拓区,总规划18.72平方公里,被定义为“配套功能建设”和“产业服务支撑”。梁家滩按照“意象沣河、生态低碳、多元混合”的规划理念,规划“一轴、一环、七板块”功能空间。按照生活、工作、休闲三位一体的第三代城区发展理念,为外籍人士提供高端休闲、科技交流、文化商贸等现代服务。

可以发现,有一个问题比较突出,高新区地价成交,南拓区域上涨极快。如果说,软件新城因为产业聚集度高,住宅用地稀缺,上涨属于理所应当。那梁家滩国际社区地价达到楼面地价9898元/平米,比东二环还要高,又是为什么?

有人一定要质疑,说是国企托盘,土地运作。但换一个视角来看,是否也说明,高新区南拓区域深耕已经开始,城投已经抢占先机?高价地便是实证!

▲高新CID规划效果图

其一,高新土地资源稀缺,最明显的就是“2018年八大攻坚任务”之一,高新区批而未征、批而未供的土地达3.6万亩,有134个项目迟迟落不了地,土地供需资源紧张,住宅也是如此。

其二,高新南拓速度加快,打造高新CID中央创新区,紧抓两带建设(万亿级现代服务业产业带、万亿级高新技术产业带),一大批公建将在预计2020年底建成投入使用,节奏相当紧密。

换而言之,高新区加速南拓,城投公司提前布局,无异于宣告一个事实,房地产紧跟产业,下一个十年已经开始抢滩!

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