西安GDP增速放缓!下一步,西安楼市路在何方?

徐三刀评楼市2019-08-15 08:42

事件:2019上半年,陕西经济增长5.4%,西安经济增长7%

最近,一些人被网上的稿件吓得够呛,例如,一篇《最火城市 突然下滑!楼市 最诡异的事发生了!| 檀楼市》,于是,有人问道,西安的房价还能撑得住吗?

关于这一点,我们简单回复,抽取三个比较焦点的问题,做以答复:

其一,西安城市GDP增速下降与房地产有多大关系?

8月11日,西安统计局发布《2019年上半年西安经济社会发展系列报告之十六》告诉大家,西安经济下滑的原因。报告中明确表示,2019年西安投资增速高位回落,稳增长压力加大。

换而言之,西安房地产投资下降,再次引发了市场下滑,拖累了GDP。2019年直到5月份,西安房地产投资增速还能保持两位数增长,增速在5月份为14%。可进入6月,一下子滑落到-1.1%。

>备注:关于“高位回落”西安统计局自制图表

>备注:2018及2019年1-6月西安房地产开发投资增速

2017年3月,一位比较清醒的操盘手说道:(以下为整理)2016年,西安民营经济实现增加值3302.27亿元,为全市贡献了46%的税收,解决了50%的就业,创造了52%的GDP。西安市房地产业投资1955.82亿元,其中民间投资1443.39亿元,占比73.8%,这个份额比较大。

>备注:西安日报《重磅!王师傅:马云7月带3000亿来西安》

可以说,房地产投资影响西安经济,这一点由来已久,民营经济不活跃,投资拉动不明显,经济增速下降就要“走老路”。

其二,为什么投资下滑,西安楼市仍然如火如荼?

当前,西安市场之所以如火如荼,最主要的问题,还是出在供需关系上,长期供不应求,这一点属于行政调控,市场把握,造成了不断千人摇号。

2019年上半年,西安市商品房供应量为779万㎡,同比下降8%,环比下降35%,成交量下降884万㎡,同比下降27%,环比下降17%。换而言之,供给量、成交量双回落,但因为供给量下滑偏大,导致市场更加集中,仍然是一房难求。

>备注:前策咨询《2019年西安市商品房半年报》部分截图

2011-2016年之间(首次限购-二次限购之前),西安商品房基本表现为供过于求,在2016年成交量达到2277万方,达到历史最高水平,随即,供给量、成交量双双下滑,但因为始终供不应求,导致西安楼市持续抢房不断。

>备注:中世咨询2016西安商品房市场观察年报

也就是说,从市场“供需关系”分析,2016-2019年持续的“供不应求”,是市场长期保持高热的重要原因之一!

其三,固定资产投资下滑,与620政策关系是否密切?

从《2019年上半年西安经济社会发展系列报告之十六》可以看到,2019年1-3月份,固定资产投资西安与陕西数据并非一致,但在第二季度之后,西安固定资产投资“高位回落”,省市两级一致回落,降至冰点。

聚焦经济数据,现在第二季度“高位回落”,深层次原因可能要到三年之后,才能更清楚。但比较明显的几个有:

其一,2019年4月份,全省叫停批地,导致西安、西咸近三个月无地可供,典型如西咸4-6月份断供,请参考《四个月1700万方!西安土地成交全国第一》。

其二,2019年5月份,丝博会西安签约8090.41亿,较去年签约下滑近5885.7亿元,签约下滑46%,请参考《反思数据!2019年丝博会,西安签约8090.41亿!》。

其三,2019年“三年清零”执行较慢,原计划集体土地63个村子,国有土地19个棚户区,还有大量遗留,请参考《重磅政策!三年清零,终于展开起手式!》。

网文强调,西安“620政策”提高限购门槛,影响投资总量,这一点过度夸张。上半年统计数据截止六月底,十天限购升级,就能导致西安固投一泄如注?

于是,一些本地、外地网文开始扒西安,说西安GDP增速跌至近5年来新低,都是前两年招商太多,大搞房地产开发,结果,兴奋期过后的一阵疲软。

所谓“兴奋剂刺激”一说,深刻反映了大众对于西安经济状况的不理解,还有“虚不受补”的担忧。这种说法极为流行,然而,现实情况又是如何?三点分析:

其一,西北城市普遍陷入“二元陷阱”,不采用招商刺激,就难以经济提速,采用招商刺激,就变得高度依赖。因此,采用大水猛灌,批量落实,短期内借助基建焕新城市,从“投资型城市”跨越为“服务型城市”,这个思路在前两年表现明显。

其二,西北城市产业奇缺,高度依赖固定资产投资,一旦投资降速,GDP增速就下滑,西安(陕西)2015年之后固定资产“负增长”,资本出逃,便是如此。这一次省市两级降速,叫停批地,虽然出于“保持经济韧性”但情况如出一辙。

>备注:《人民日报点赞西安高新区:干事创业转作风 实业立区谋发展 》

其三,“大西安元年”以来大量招商难以落地,与“缺地”有直接关系,例如:2018年高新区“八大攻坚任务”,就是高新区批而未征、批而未供的土地达3.6万亩,企业定金都收了,却有134个项目迟迟落不了地,还有浐灞万达文旅城,都是缺地。

近年来,西安通过土地招拍挂的方式,吸引世界五百强落位,还有独角兽企业进驻,打造了一大批专业场馆、科技小镇、电商港、大剧院等产业,但还没有投入产出,却遭遇经济增速下滑!

回顾以往,再寻初心,西安作为西北桥头堡城市,一直处境比较尴尬,有兴趣再读一遍《王师傅十问》:

西安是世界著名的四大古都之一,却旅游“白天看庙,晚上睡觉”;西安作为国际性旅游城市,却资源、产品、管理三重缺失;科技教育人才资源富集,却沦为北上广深的人力池;拥有国际化枢纽交通,却没有把资源变为流量;工业品类齐全,却既不大又不强......

关山难越,谁悲失路之人?西安发展,前有标兵,后有追兵,唯有“追赶超越”,才能够紧跟发展步伐,国家中心城市之中,西安经济实力垫底,但地理位置给了西安发展的良机,紧抓大趋势,推动城市提档运转升级。

多年来,西安发展并非一路坦途,一旦发展遇阻,很容易上演“墙倒众人推”,但西安的经济发展迈进之中,一群西安人帮着推,似乎有些不妥吧?

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