7月房地产开发投资增速持续回落 业内:三因素所致

每日经济新闻2019-08-15 09:54

8月14日,国家统计局公布《2019年1~7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,今年前7月,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%;商品房销售额83162亿元,同比增长6.2%;7月份国房景气指数较6月份回落0.01点至100.90。

值得注意的是,1~7月份全国房地产开发投资增速连续3个月回落,房屋竣工面积连续19个月同比下降,土地购置面积同比降29.4%,商品房销售面积同比下降1.3%,房企到位资金增速连续3个月回落。但商品房销售额增速在连续回落两个月后重回升势。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析:“整体楼市表现出现了‘小阳春’后的退烧现象,不论是投资数据还是销售数据在收紧调控的影响下再次出现放缓,而且从趋势上看,预计8月还会持续。”

三因素致开发投资增速回落

国家统计局数据显示,今年1~7月份全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1~6月份回落0.3个百分点。这已经是房地产开发投资增速连续3个月回落。其中,住宅投资53466亿元,同比增长15.1%,增速回落0.7个百分点;住宅投资占房地产开发投资的比重为73.4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,“10.6%的同比增幅与市场预期一致,即增幅继续收窄。这一现象主要是三方面因素所致,首先是房企购地积极性略受限制,尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉,稳地价导向下房企拿地更趋理性;其次,受制于近期资金面收紧,尤其是银行贷款管控等因素,部分房企的新开工节奏略有放缓;第三是与房企的预期有关,在市场下行预期下,房企更多会强调降价促销和回笼资金,而在投资端更趋于保守。”

“今年1~7月份房屋竣工面积同比下降11.3%,这已经是连续19个月出现同比下降现象,当然竣工数据的下降幅度略有收窄。”严跃进表示,不排除部分项目没有及时办理竣工证而没有进入统计,预计后续竣工数据曲线会反弹。

与此同时,今年前7月,新开工面积仍然同比增长9.5%,但增速回落0.6个百分点。严跃进表示:“该曲线呈现增幅继续收窄的态势。新开工往往也和房屋销售等情况有关。近期房企会更加关注现金流,在销售市场没有明显反弹的情况下,新开工节奏会放缓。当然在实际过程中,部分房企为了加快销售目标推进,会加快新开工,目的就是为了取得预售证投入销售。”

房企到位资金增速连续回落

今年前7个月,全国房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1~6月份扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元,同比下降27.6%,降幅与1~6月份持平。

结合房企到位资金看,前7个月到位资金99800亿元,同比增长7%,增速比1~6月份回落0.2个百分点,连续3个月回落。其中,国内贷款15377亿元,同比增长9.5%;利用外资61亿元,同比增长83.6%;自筹资金31032亿元,同比增长2.8%;定金及预收款33980亿元,同比增长9.6%;个人按揭贷款15198亿元,同比增长11.3%。

“最近3个月,房地产企业的资金情况在不断恶化。”张大伟指出。

监管部门都在密集加强对房地产金融的风险把控。中原地产研究中心统计显示:在2019年各项房地产政策内容里,过去很少提及房地产金融风险在2019年来密集提及。累计看,中央在2019年来累计已经发布过18次讲话或政策,要求注意防范房地产金融风险。

尤其是7月份以来,监管层连续两次针对房地产信托及美元债,均单独针对房地产发布资金收紧政策。近日,银保监会启动了针对北京、南京、苏州、深圳、宁波、青岛等32个前期房价过热城市的房地产贷款业务专项检查。

“今年以来,企业在购地方面相对偏保守。”严跃进表示,“当前对于‘稳地价’的管控非常严厉,部分热点城市近期也积极开展银行系统大检查,其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场。同时,近期市场出现了新特点,房企部分的项目转让力度大,一定程度上使得一些企业房企不直接去购地,而是通过收并购来实现战略扩张。”

“在此环境下,房企的资金面开始收紧。同时也要看到,资金略收紧的预期,也会倒逼房企主动降价促销。”严跃进表示。

1~7月份,全国商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%,降幅同比收窄0.5个百分点。其中,住宅销售面积同比下降0.4%,而商品房销售额则增长6.2%,达83162亿元,在连续两个月增速回落后出现反弹,增速加快0.6个百分点。其中住宅销售额增长9.2%,办公楼及商业营业用房分销售额分别下降13.3%和10.9%。

张大伟向《每日经济新闻》记者分析,调控政策持续收紧,且发布密集,加之房价出现了部分区域的上行,高性价比房源减少,多重原因共同导致了销售面积同比下调。

严跃进则表示:“7月份虽然是市场传统淡季,但受部分需求释放和房源结构影响,房价依然有反弹的可能。不过考虑到三季度对房价的严格管控,各类房价上涨城市预计会有进一步的市场管控和市场秩序稳定动作,房价上涨幅度会进一步受到控制。”

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