如何看待“横盘期”的西安楼市!

徐三刀评楼市2019-09-11 08:51

来源:徐三刀评楼市

从2018年下半年开始,市场供求关系逐渐缓和,进入第四季度开始,市场供应量大增,选择变多、去化率降低、成交量增长,市场步入“横盘期”!

简单来说一下,什么是“横盘期”?横盘又称盘整,是指楼市在一段时间内波动幅度小,无明显的上涨或下降趋势,房价呈现盘整,该阶段的行情震幅小,方向不易把握,是投资者最迷惑的时候。

为什么说“最迷惑”?因为时常云遮雾罩,各种说法都有,有的鼓掌称赞,市场一片大好,房价稳步上涨;也有人焦虑满满,市场需求不足,是否自己站岗;更夸张的直接喊出,西安一手房价猛跌30%,二手房已经下跌20%!

以2019年8月1-25日,主城连续开盘24次去化情况为例,可以参考。所谓“两升”,登记量变大(主城区&长安,22031个登记,平均人房比2.44:1)、成交量变大(共计开盘24次,总计6257套房源,总去化4746套);所谓“两降”,供给量变小(推出7975套房源,环比上一个月,下降超过三成)、去化率变低(7月份,平均去化率为75.85%;8月份,平均去化率为88.18%)。

如果只看“两升”,按照线性思维,很容易直接预判市场急需上行,房源供不应求;如果只看“两降”,按照线性思维,很容易预判市场疲软,上扬乏力。其实,都属于片面之辞,市场已经进入“横盘期”,略有变动,无关走势。

作为一个普通购房者,我们该如何看待“横盘”,建议从以下三个角度更理性地去观察:

其一,供给量仍不足,例如,2019年上半年住宅用地成交面积5449亩,成交建面979㎡,看似不少,其实主城区土地成交只有2587亩,同比下降一半。2019年上半年住宅供应量458万㎡,环比下滑42%;成交量581万㎡,环比下滑14%,需求量略有萎缩,但供给量萎缩更大,导致长期供不应求。

其二,市场高度分裂,例如,电视塔华润置地·悦府2万+项目,每次都出现千人摇;港务区西港·碧水湾9千+项目,竟然出现流摇;沣西新城紫薇万科大都会精装高层1.1万/㎡,多次摇号+日光盘;西咸文教园招商·雍景湾1.8万+小高层,也是如火如荼。因此,凡是割裂看市场,只能得出片面结论。

其三,利差驱动市场,例如,万科翡翠国际精装高层报价1.35万/㎡,与周边二手房倒挂0.4-0.6万/㎡;大华锦绣前城毛坯洋房报价1.15万/㎡,与航天洋房价格差0.2-0.35/㎡;清凉山居毛坯高层1.1万/㎡,与电视塔-凤栖原新房价格相差0.2万/㎡左右。价格差非常清晰,因此,市场接受度较高。

可以从两个文件上找到矛盾的关键点,一个是《陕西省自然资源厅关于受理建设用地报建的函》,陕西省在4-7月份全省暂无新批用地指标,导致土地转让金不足,新房用地紧张;另一个是《关于进一步做好住房城市建设领域稳投资相关工作的通知》,要求加快建设项目审批,稳定地产市场。

仔细去看,一个为了执行国家“清库存”要求,暂停了四个月土地供应,导致供给量不足;另一个执行市场“稳需求”要求,要求加快项目审批,满足供给不足。

越是在横盘状态之下,如果房企现金流吃紧,可能会释放优惠,刚需的机会点越多,紧抓房企促销政策,如果价格合适,就不要绕行!

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