西安刚需房的定义,彻底变了?

草木说2019-12-13 08:45

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提到买房子的主力军,很多人第一反应是:刚需!

那么,到底什么是刚需?

狭义上的刚需是指“刚性需求”,通常指年轻置业者满足于居住条件,必须购买的人生第一套住房。

刚需就是一个筐,什么都能往里面装。不管价格是高是低,是涨还是降,都必须买的需求就是刚需。他们是买房的主力军,并且多数情况下,他们买的房子面积都不大,且价格也不算太高。

可是,这两天,我翻看10月西安住宅成交面积的数据时,忽然发现10月份西安市住宅各面积段成交占比中,160-200㎡是主力,成交占比为32%;120-140㎡成交占比为24%,两者合计总占比为56%。排在第三位的为140-160㎡,占比为22%。其余面积段方面,10月90-120㎡面积段出现较大幅度下降。

图 | 西安10月不同类型产品销量占比,图源美城股份

160-200㎡的房源是成交主力军,好像目前真正支撑市场的是购买改善户型的客群,那么现实是这样吗?

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答案:不是!

这个从上周开盘去化来看,就能一见分晓。

据创典全程数据显示,上周西安共有9盘开盘,共计2570套房源入市。产品类型包含高层、洋房、公寓等多种物业类型。

从去化来看,大华·公园世家、德杰状元府邸、大华锦绣前城(洋房)三盘去化100%。而大华锦绣前城的高层产品去化也达到了99%。从价格来看,这三盘均价约在1.2万/㎡左右,面积区间98-254㎡不等,其中100-125㎡的户型是成交主力。

很明显,这三盘算不上真正意义上的改善型产品,面积区间也并不全是在160-200㎡之间。

除了上周的开盘去化数据,还有11月底,大明宫推出的三个纯新改善盘也能佐证这一点!

11月底,大明宫板块上新,正荣紫阙台、阳光城檀悦、中南君启三盘均为大面积改善产品,但是这三盘无论是意向登记还是首开去化,都不甚理想。正荣紫阙台和中南君启为快速去化,还打出开盘优惠,首付分期等活动。

由此不难看出,虽然10月数据显示160-200㎡的房源是成交主力军,但是刚需市场并非如此,真实的刚需市场依然是高性价比的百平三室房源比较走俏!

那么问题来了,为何数据与实际不符?

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答案:因为目前市场上绝大多数产品为改善房源!

今年下半年以来,无论是西安主城还是沣东/西新城,均涌现出不少大面积的改善房源,而真正的刚需百平三室,几乎一直处于“断货”状态,这也就导致,10月的成交数据显示出来的结果是160-200㎡的大户型成了成交的主力军。

那么问题来了,为什么市场上会突然涌现出这么多改善楼盘?

盘了下,大概有以下几个因素:

1、开发商拿地价高,做改善才能赚取更多利润!

目前推新的楼盘,很多是在2017年及2018年拿得地,大家都知道2017—2018年是西安房价的爆发年,那段时间,西安市场预期很高,开发商拿地价也高。本想着高价地能卖个好价钱,但是又碰上“房住不炒”和西安严苛的“限购、限价”政策,在这样的情况下,做带装修的改善产品,才能最大化的实现利润追求。

2、品牌房企竞驻西安市场,西安住宅产品正在进行升级。

伴随着西安市场的高预期,近几年涌入西安的品牌房企也在不断增多,金茂、星河湾、中南、绿城、远洋......品牌房企的进驻,对西安楼市来说或许是件好事情,在一定程度上为西安楼市注入活力,带来了更多新的产品理念,同时也让市场竞争更加激烈,倒逼各家在产品上不断升级,结果就是改善产品不断入市。

3、政策指导下,沣东/西改善产品增多。

前段时间西咸新区发布了最新的建筑标准,里面对西咸新区未来几年的住宅建筑从容积率、层高、装修情况等方面做了更高的要求。从这份建筑标准,可以窥探出,后期西咸新区的住宅产品绝大多数都将为小高层、洋房类改善产品,大面积房源会增多,知道了这一点,也就不难理解,为何下半年开始,沣东房价频频超越主城,改善产品不断涌现了。

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然而,即便改善房层出不穷,我们通过近期西安市场推货和去化情况的数据也不难看出,其实西安刚需房的定义并没有改变!只是被不断涌出的改善产品“掩埋”起来,被迫改善了!

下面,我们来总结下西安市场目前现状几个特点:

1、刚需并没有走远,高性价比楼盘依然走俏!

目前市场上,但凡有高性价比房源(特点:均价1-1.2万/㎡、周边配套较完善,房企口碑较好、户型面积在190-125㎡)入市,依然需要摇号“抢房”,去化率依然能达到100%。

2、改善产品涌现,真正需要改善的客群观望情绪在加重。

不同于刚需购房者,改善和投资客群,往往会更注重产品品质,由于市场上涌现的改善产品越来越多,改善客群也在不断观望,挑选最适合的产品,且改善客群并非购房市场主力,因此去化上会显得稍慢一些。

3、市场预期有所下降,购房者日趋理性,远郊楼盘遇“寒冬”。

前几天高陵土地流拍,让我突然想起去年楼市行情好的时候,高陵曾有一宗地因开发商竞拍报价过高而“熔断”!短短一年时间,市场变化可谓南辕北辙。高陵土地流拍也从另一方面表明,如今市场预期在下降,而最先受影响的就是主城周边的远郊盘,无配套、无地铁,这也是为何,我们从不建议大家入手远郊盘的原因之一。

最后,年关将至,我们衷心祝愿你能买到称心的房子,另外还要特别给刚需客群强调一句,以目前西安楼市的形势来看,真正的刚需盘估计会越来越少,所以有合适的不要迟疑,且买且珍惜!

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