不仅仅是长沙,陕西7年前就曾发文限制房企利润率10%!

地产房剑2019-12-13 09:08

关注微信公众号“腾讯房产西安站(xahouse)”,

回复关键词【西安房价】,

即可查询西安各区域最新房价情况。

回复关键词【西安买房】,

查看你的首付可以买哪些楼盘。

昨天,地产圈又炸了。

一件事情是:郑州某项目置业顾问的言论,惹恼了上千万郑州人,以及更多的购房者;

一件事情是:长沙发改委出台文件,明确将开发商的利润率限制在6-8%。

第二件事情,这是我们本文要关注的。

看点

01

长沙:房企利润禁超8%!

12月11日,湖南省长沙市发展和改革委员会发布的《关于明确长沙成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》正式生效,进一步加强商品住房价格管理,明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成,其中平均利润率为6%-8%。

《通知》规定,商品住房价格由成本+利润+税金构成。

成本构成包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金,一共八项。

利润是指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成中的1至4项之和为基数,平均利润率为6%至8%。

税金按国家税法和有关政策规定执行。

《通知》规定,下列费用不得计入商品住房价格:住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

看点

02

6-8%的利润率到是高是低?

对于房企的利润率,普通老百姓实际上是没有概念的。估计大家都想知道:6-8%的利润率到底是高是低?

统计数据显示:2018年176家典型上市房企的总体营收规模达到47972亿元,毛利润14905亿元,净利润总额6291亿元。

这些房企的毛利率加权平均值为31.1%,净利润率加权平均值为13.1%,其中龙头房企净利润率高达21.3%。

随后,地产房剑又翻阅了一下A股、港股上市的一些典型房企财报。

在我们查阅的16家A股上市房企2019年前三季度财报中,有10家房企今年前三季度净利润率在10%以上,只有6家房企净利润率低于10%。其中,低于8%净利润率的房企只有3家。

在我们查阅的12家港股上市房企今年上半年财报中,只有1家房企今年上半年主营业务利润率低于10%。

其中,A股、港股多家龙头房企净利润率在20%以上。

很明显,长沙将开发商的利润率限制在6-8%,相当于砍掉了大多数开发商一半的利润率!

当然,也许这中间还存在一个问题,那就是对于利润的计算方式不同。

看点

03

限制房企利润率不是新闻!陕西在7年前就曾出台相关文件!

地产房剑注意到,长沙此次文件出台后,在地产业内引起一片哗然,很多人无法理解:ZF这都要管?

实际上,出台文件限制房企利润率并不是新闻。在2012年的时候,就有多地出台类似文件,其中就包括陕西。

2012年10月19日,陕西省住建厅与陕西省物价局联合下发《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》,要求“按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目,全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右。”

当时这个文件发布后,也引发了很大的争议。至于后来到底有没有按照这个文件执行,那么我们就不得而知了。

对于有人质疑zf出台“限利令”缺乏依据,法律界人士认为这是有《价格法》支撑的。

《价格法》规定:“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨,国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施;经营者进行价格活动,应当遵守法律、法规,执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”

看点

04

限制利润率后,开发商会不会降标?

限制开发商利润率后,第一个遇到的问题就是:开发商会不会降标?

对于开发商来说,土地款、税费、配套费、财务成本等都是没法省的,这个时候开发商可能会在小区公共配套等方面实际建设时通过降标节省成本,以此确保利润。同时,开发商会不会在我们看不见的地方节省成本,这也是有可能的。

实际上,相关部门出台限制开发商利润率的文件,其目的很明显是为了限房价。但事实上,限制房价首先应该控制的是地价。当地价一路上涨的时候,房价怎么可能会降呢?

另外,即使是相邻的两个项目,拿地时间不同,地价差异也很大,再加上产品品质不同,也是很难用一个统一的标准来执行的。例如:秦汉新城兰池大道板块目前在售项目,有的是几年前拿的地,地价不到100万元/亩,而有的是这两年拿的地,地价已经在500万元/亩左右了,差的很大。

还有一个难题,那就是在测算成本的时候,如何合理确定样本项目的问题。而实际上对于房企来说,在一开始的时候只能测算出一个大概成本,很多成本会在实际开发建设过程中产生,谁也无法从一开始就给出一个准确的成本标准。

因此,政策归政策,执行的时候到底怎么样,还待观察。

相关阅读:

德国各类地产价格是由独立的地产评估师来评估认定,而非单方面取决于房地产商及政府。德国建立地产价格独立评估机制,对地价、房价、房租等实行指导价制度。评估师必须对自己的评估结果负30年法律责任,若因评估中所导致的错误亦须接受法律制裁,并在各地成立房地产公共评估委员会,负责调查并制定当地的地价图的基准价格或者指导价格,具有法律效力。

指导价之所以能够顺利执行,归功于德国施行之执行威慑机制。德国法律规定,对于房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制定的房价超过合理房价的20%被视为是超高房价,根根据德国《经济犯罪法》已经构成了违法行为。购房者即可向法院控诉,若房价不立即降至合理范围內,出售者将面临最高5万欧元的罚款。若房地产商制订的房价超过50%则为房价暴利,更是触犯了《刑法》,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处3年有期徒刑。这对某些妄圖謀取暴利的开发商、炒房者而言,其威慑作用更是巨大!

正文已结束,您可以按alt+4进行评论