洗牌来临! 寡头时代下的西安本土房企生存战

阿房记2019-12-13 09:21

关注微信公众号“腾讯房产西安站(xahouse)”,

回复关键词【西安房价】,

即可查询西安各区域最新房价情况。

回复关键词【西安买房】,

查看你的首付可以买哪些楼盘。

潮去人如水,西安的品牌格局早已洗牌

1

很长时间内,在住宅市场,西安都是一个被遗忘的城市,我们对于那些在外部赫赫有名的房地产项目和公司,都只是望尘莫及!

但时光早已换了颜色,一切今非昔比。数年来,大牌房企进入西安市场终于不再是什么稀罕事, 全国前二十强已经在西安聚齐。

三十九年前,一个叫“房地产”的行业,叩开了时代的大门。中国南北各自诞下首家房开公司。

| 三十九年来,中国房地产格局不断被打破。

最初,像极了“魏蜀吴”三足鼎立,地产江湖中,“京沪粤”房企各领风骚。

万通擎举中国地产旗帜,华远齐名万科,万达是商业地产教父。SOHO中国仅凭一个项目就做上京城老大。

斗转星移,天地频换。如今的江湖,粤系称霸,闽系崛起。在2010年左右,房地产业最火爆的时候,中国号称有8万家地产商,今天再看,百强企业在全国的份额已经超过了一半。

究竟,星光何黯?掌舵人的来时路,同是孤光自照,经年饮冰。

2

什么是真正的本土房企?看到这个问题,你一定会哑然一笑:这还不简单。

可是等一下,如果把时间退回到15年前,你可能会一脸蒙圈。因为那时候,西安根本不存在“外来房企”,少了对立面,自然也没有“本土房企”一说啊!

硬要分流归派的话,可能就是北郊系房企、高新系房企、经发系房企……

一直到中海第一个叩开西安的大门,房企才有了“本外”之分。所以最开始,“本土房企”的定义非常简单粗暴,就等于“创建于西安或总部在西安的房企”。

它无关内在,只是一个粗浅的地缘标签,可以称之为“本土1.0”版。

但随着外来房企越聚越多,人们发现,原来“土外”两派的画风,也大异其趣。本土房企讲政商关系,大量的囤地;外来房企多追求资本目标,注重运营效率。

15年后的今天,“本土2.0”版的定义就面临一个新的挑战。一方面,一部分外来房企在深耕之后,影响力有了长足进步,已经把西安放弃远远的甩在了后边。

一些原来的本土房企,因为错判发展时机,逐渐淡出了历史舞台。

3

复盘西安市场:

雅荷、荣华、海荣、荣民雄霸城北,天朗盘踞城西,城南则诞生了一支占据高新区政商核心资源的房地产军团。

作为“高新系”嫡出的紫薇地产,又有一手缔造出“曲江模式”的段先念统率,天时地利人和齐备! 2002年,紫薇推出西安首个千亩大盘——“紫薇田园都市”,2200亩、月销7000套,至今无人能及。

高新系房企不仅手握核心位置土地,还试图投身资本市场。2003年,天地源成功上市,这是西北唯一一家本土上市房企。2018年,紫薇谋求上市,最终虽未成功,但高新系房企野心,可窥一斑。

从雅荷、紫薇、高科,到荣华、海荣、天朗,这批企业造就了西安房地产市场的第一波高潮。“四朵金花”孙茵、徐束萍、崔荣华与韩红丽,和高新系雄霸西安楼市天下,撑起大半个古城的高层住宅楼。

| 2003年前后,硝烟悄然而起

坊间流传,曲江新区刚成立,管委会缺钱,中海当即提出给曲江管委会垫资。随后中海以城市运营商身份进入曲江新区。

2011年—2015年4年间,西安本土房企凭着当地政商关系及低廉的土地等优势,尚有天朗、海荣、紫薇、天地源能位列西安年度销售TOP10。

2015年8月底,是个西安房地产一个重要的分水岭。融创突然出现,拿下天朗旗下项目。此后,外来大牌房企犹如获得了共同的启示一般,几乎不约而同地通过与本土房企的联姻来落子西安。

一时间,本土房企掀起一股“嫁女”潮。

4

2018年,保利为了买地,花了1379.58亿,获取超过130宗土地。绿地为拿地花的钱,是917亿。2019年1月,融创在短短的一周内,花了150个亿储备土地。

这些对于金字塔顶端的大象们来说,也许仅仅只是一个数字。但是对于更多的蚂蚁,却是一柄能将自己拍到尘埃里的巨锤。

本土房企已经没有太多的生存空间。

此前,西安土地市场实行了「限房价、限地价(简称双限)」政策之后,等于限制了利润率,均价定死了,同时单套房子的最高售价也定死了。

在此政策之前,对抗高地价的方法是高低配,而最高售价定死之后,这个方法论已经完全失效了。因为,无论怎么做,整个楼盘的销售货值是恒定的,完全算得出来。

这就是「双限」政策的狙击力,把一大票房企挡在了外面,想拿地,先算好每一笔账,整个账面异常透明。每家房企于是拿着自己的成本表,每个开发环节一一对照,小心翼翼。

归根到底,从前的房地产行业太粗放、日子太好过,目前这样的低利润时代,大量房企难以适应。幸福是比较出来的,利润率低得多的行业,多得是。

必须要明白的是,强管控时代已经到来,尤其是在热点城市。这样的低利润时代,恰好是倒逼着有能力的房企,走上精细化之路。如果不适应,只能慢慢跟热点城市说再见。

5

江湖之中,可怕的并非刀光剑影,而是岁月催人。可那些还有些理想与抱负的本土房企,该何去何从呢?

我浅薄的想到了以下几点:

1、把手里的那些地严把死守——看紧了,不要再弄那些糊弄人的东西低价出手了,下点心思把产品做好,追求单位面积利润,把它当成事业来做;

2、找个“干爹”,能够背靠央企最好,当然央企只能会和你成立项目公司,你手里有地,或者有关系能够搞到地,无论是保利还是万科进入郑州都是和本地开发商合作方式进来的;

3、联合起来,这个很难,因为中国人“宁为鸡头不为凤尾”,但西安也有玫瑰园、中大国际案例在先;

4、转型——做服务,做土地价值和美学的挖掘者,比方说现在风口上的小镇市场,比如我们的天朗;

5、“上山下乡”。翻译过来就是挺进三四线城市,无论是恒大也好,碧桂园也好,从去年和今年的土地储备上看,他们的主要储备还是三四线城市。更多的是企业不适应市场。所以进入三四线城市要学会三四线城市的游戏规则。

一个时代造就一代人,还是一代人造就一个时代?说不清,道不明!

尘世如潮人如水,只叹江湖几人回。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论