2019年西安楼市风云录

地产房剑2019-12-31 09:25

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每到年末的时候,各种企业评选、楼盘评选、十大事件、十大关键词等,是地产媒体的必写选题。

同时,土地市场报告、商品房市场报告、二手房市场报告以及各种排行榜也会陆续发布。

而在此,我们希望通过一篇文字,能够共同回顾2019年你、我、他共同经历的西安楼市。

1

2019年春节前夕的1月底,大明宫板块的土地拍卖打响了2019年西安土地市场竞拍的前哨。

结果是莱安地产毫无悬念的底价拿下了百花村城改地块,在前一年刚上市的正荣地产则通过公开拍卖拿下了凤城五路与东段几宗地块。

1月份的土地拍卖,也为下半年大明宫三宝的直面PK留下了可能性。7、8千块钱的楼面地价,所有的人都在关注这几个盘入市后得卖到多钱。

2019年春节刚过,当西安人还沉浸在“西安年·最中国”的氛围中时,当有外地朋友正在赶往永兴坊为喝一碗摔碗酒之时,2月底传来消息:时任西安市委书记王永康调离西安,将调任黑龙江省委常委。

实际上,在此之前,关于王永康调离西安的消息已经传出过多个版本,曾经传言多次。

只是这一次,是真的。

没想到的是,一起人事变动,引发的是媒体的热议,甚至有媒体撰文《后王永康时代,西安楼市何去何从?》。

如果要说王永康给这座城市曾经带来了什么,我觉得应该是让这座城市找到了信心,给这座城市带来了活力。

在王永康离开西安几天后,2月底融创毫无悬念的摘得了韩森寨地块,地价曾经引发一阵骚动!

但实际上,真实的地价没那么高。

这个项目,也就是后来的东方宸院项目。这个项目今年在西安楼市创造了一个奇迹,实现了当年拿地、当年亮相、当年入市销售、当年住宅售罄的神话,据传全年单盘销售在70亿元以上!

这就是融创。

2月份刚过,3月份的一场土地拍卖引爆了西安楼市。

当天,高新软件新城板块2宗住宅用地成交,万科、龙湖、融创、中海、碧桂园、金地、金科、旭辉、新城等几十家大牌地产企业参与竞拍,阵容堪称非常豪华!

但是,杀到最后拿到2块地的是本土房企高新地产!2400万元/亩以上的地价、13000元/㎡以上的楼面地价,震惊西安,也标志着区域地王诞生!

同样是3月份,当西安人还在为长安·金茂府、万科·翡翠国宾、华润置地·悦府等2万元/㎡的楼盘惊叹之时,曲江玫瑰园二期直接将房价拉升到了3万元/㎡以上!没有最贵,只有更贵。

当然,作为这两年西安土地市场供应大户,土拍的热闹怎么能少了西咸新区。

4月19日,西咸新区成交了21宗开发用地,面积达到了将近2000亩。其中,最受关注的是新城控股在秦汉新城拿地、阳光城在泾河新城拿地,这2宗地的溢价率分别为157.58%、183.87%。

疯不疯狂?

在春节后的这几个月,与土地市场疯狂同时发生的是西安商品住宅市场的供应量,像往年春节后一样,依然是供应不足,总体上来讲供需比在0.4:1左右。媒体在关心的是一个又一个“千人摇”的诞生!

在4、5月份的时候,西安楼市还有一个值得铭记的事情,那就是碧桂园·阅江府、碧桂园·香湖湾1号价格的公示以及陆续入市,这标志着西安迎来现房销售!同时,这两个楼盘也是碧桂园在西安从快周转、刚需产品,转向瞄准高端改善市场。

2

当西安人还在惊叹于千人摇、2千人摇抢不到房子的时候,6月份西安楼市诞生了5千人摇!

如果非要让我给出这么多人抢这个楼盘的原因,那答案一定是限价!限价让这个楼盘一二手房价格倒挂几千元每平米,限价让更多的人觉得太划算了,限价让更多的人买得起这个房子了!

面对买房需要摇啊摇、面对不断持续上涨的西安房价,西安楼市6.20楼市新政出台!临潼纳入限购、外地人买房需5年社保或纳税证明、落户满1年才能买房……一系列的政策,让西安迎来史上最严限购政策,严厉程度堪称一线城市!

6.20楼市新政成为2019年西安楼市的转折点。

该政策出台后,一夜之间临潼楼市进入冬天,至今半年时间过去了没有1个楼盘摇号!另外,虽然说限购政策刚出台一两个月,市场需求并没有降温多少,但几个月后随着供应加大、有买房资格的人减少,西安不用摇号的楼盘越来越多。再加上更加严厉的限价政策,0涨幅成为价格公示大势所趋!

当然,这不包括西咸新区。

与西安严格的限价政策之下房价涨幅得到控制相比,西咸新区的房价不断被捅破天花板。绿城·留香园、碧桂园·国湖等“2万+”项目价格公示,让大家开始直呼西咸新区你已经高攀不起!

当时间进入到8月份,土地市场再次在西咸新区引爆。

8月8日,这个吉祥的好日子,西咸新区28宗土地成交,卖地收入36.5亿元!在当日成交的土地中,荣民、中天、鑫苑在能源金贸区的超高层项目陆续摘地。当然,当天最受关注的还应该是万科、荣华、际华园在秦汉新城溢价拿地。

年中那个夏季,还有一个备受关注的事情,那就是华侨城转让沣东项目80%的股权。消息出来后,很多人问:华侨城是不是要撤离西安?

答案当然是否定的。华侨城只是想寻找一个伙伴共同开发住宅地块,而华侨城专心做他的文旅板块。

实际上,华侨城转让沣东项目80%股权的消息传出的时候,我就文章中写到,接盘方很有可能是一直在买买买的融创。原因很简单:华侨城此前已经将这部分股权质押给了西安融创!挂牌交易,只是走个流程罢了。

年中的时候,在西安买买买的还有旭辉、东原。与其他大牌地产商在公开拍卖、并购土地拿项目不同的是,旭辉、东原则先后通过司法拍卖的形式拿下了闲置多年的鲁能浐灞地块、未央湖旁地块。

当然,不差钱的央企,中海、招商则依然瞄准的是公开拍卖市场抢地。7月底中海拍得纺织城板块地块,8月份的时候招商蛇口拍得了软件新城板块地块。这两块地都是公开拍卖的,并且都是以高溢价成交,土地成本较高。

记得那个时候,我写了一篇稿子《央企、国企凶猛!》

当然,央企、国企今年在西安土地市场的表现这个时候还没有结束。

3

进入9月份之后,很多人希望西安楼市能再现金九银十。

但事与愿违。今年的金九银十,则成为楼市降温的一个开始。

虽然说统计局公布的数据房价还在涨,但实际上大家的实际感受是已经停止上涨。也许这是由于备案的滞后性决定的。

实际上,从9月份开始,西安楼市中转介政策、渠道营销等重出江湖。10月份之后,进入到了四季度,新盘亮相供应进入高峰期,曾经有1天时间我参加了3个项目的发布会。

同时,面对业绩的压力,变相优惠、变相降价的情况在西安楼市开始出现。特别是以大明宫板块三个新盘集中亮相、同一时间入市为标志,市场的竞争进入到了白热化。

在降价这个事情上,我一直告诉购房者,要将其分情况来看:

第一种情况:假摔!备案价备的比较高,然后开盘打折优惠,实际成交价低于备案价。这其中很多楼盘备案价属于虚高,说白了就是不值那个钱!

第二种情况:真降!这种情况的楼盘,主要是开发商今年业绩完成率比较低,到了最后一两个月急了,希望通过降价能够快速冲业绩!

但在这个过程中,大家要注意的是降价又降标!毕竟开发商不是做公益的,他一定会算账的,不会做陪伴的买卖,肯定有楼盘降价的同时又降标。

最后这两个,西安楼市丝毫没有消停。金科、远洋、奥园、融创、碧桂园等在西安的新项目价格陆续公示,特别是最新一批公示的楼盘价格,顿时让我觉得这已不是你想象的西安房价!

12月份的西安土地市场,依然是国企、央企的表演。特别是高新CID板块,中海、紫薇、西部机场先后通过公开拍卖拿地,天地源在软件新城拿地,沣东地产则杀入到了旁边的沣西新城!

当然,今年在西安土地市场表演非常抢眼的地产商还有金地,先后在空港、港务区、泾河新城拿地!土地储备有限的金地,急了。

再过1天时间,2019年就要结束了。

这几天,2019年西安楼市各种榜单又要发布了。房企销售额排行榜,万科依然会是第一,融创、中海、绿地、恒大、龙湖、金辉等则属于百亿元级别。在前11个月没有进入西安top10的碧桂园,会不会带来惊喜?

楼盘榜单,恒大文化旅游城、金辉世界城、融创·东方宸院、绿城西安全运村、万科大都会,这都是今年单盘销售额50亿元以上的楼盘!遥想5年前的2014年,西安楼市房企销售额NO.1万科在西安所有楼盘加起来只有45亿元,而现在一个楼盘一年卖50亿元的都很多。

当然,今年成交额比较高的楼盘还有中国铁建万科翡翠国宾、万科翡翠国宾、保利天悦、绿地新里城、华润曲江九里……单盘top10基本应该已经猜出来了?

不写了,2019年很难,2020年会更难。

正如王兴的那句话:2019年可能会是过去十年里最差的一年,但却是未来十年里最好的一年。

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