如何选择?存量贷款转LPR,仅有一次机会!

徐三刀评楼市2020-01-06 09:47

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一个事情的发生在不同场景之下,会诞生出不同的语义,也会有不同的效果。

最近,中国人民银行发布了《中国人民银行公告〔2019〕第30号》,“为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告”。

如果“存量贷款转LPR”放在2019年初执行,那一定是万亿优惠大免单,值得举杯相庆;如果“存量贷款转LPR”放在2020年初,那一定是因为“实体缺钱”,导致必须执行低利率刺激信贷扩张。

现在实体经济有多缺钱?大家恐怕想不到,但一定能够感觉得到,开年第一天就降准0.5%,释放资金8000亿,还是开年第一天,就要求“各金融机构不得签订浮动利率房贷的贷款合同”,要求“存量贷款转LPR”!

为什么会缺钱?三驾马车,出口、投资、消费拉不动经济,反而压力变大。与老美的一场纷争导致高端产业回流,低端产业丧失竞争力,关键是市场被掀翻了。因此,“刺激内需”是一个大方向。

但现在深层次的问题是,在“以债为锚”的模式之下,市场缺少优质借贷人,政府,企业,个人,究竟哪一个能够承担起M2的洪水?

房地产可以承接,但房地产是周期之母,也是灰犀牛,上下感觉太危险,因此,只能落地“利率双轨制”,将钱一点一点向实体输入,刺激企业贷款,刺激经济复苏。

这个时候要求“存量贷款转LPR”,从基准利率(固定)转变为LPR(浮动),房贷减负绝对不仅是一次请客吃饭。

其一,什么是“存量贷款”?所谓“存量贷款”,就是LPR推出之前的个人房贷,按照《中国金融稳定报告2019》公布,个人住房贷款截止2018年末达到25.8万亿。这一部分存量贷款,必须纳入改革范围。

其二,为什么“转为LPR”?所谓“转为LPR”,就是将行政手段(基准利率)转变为市场手段(LPR),每个月按照市场情况进行LPR调整,一旦市场化之后,降息降准就不再会拍脑袋决定了。

因此,考虑一下,过去执行的基准利率其实就是央行自己判断的数据,现在LPR执行采用的是10-18家银行报价加减点形成(LPR=央行MLF利率+上下浮动点数),因此,从拍脑袋决定转变为市场化决定,这本来就是一种进步。

12月28日,中国人民银行官网也发布了《中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问》的公告,建议查询一下。

这一公告发布,将一些“存量贷款转LPR”的表面问题逐渐解读,但有一点银行没有给出答案,贷款人应该选择哪种方式!

关于这个问题,有人提出了一个假设,选择浮动利率更好,还是选择固定利率更好?“临界点”又在哪里?

其实,通俗一点来讲,如果购房者对于未来LPR房贷利率预判为下降,就首选浮动房贷利率。如果购房者对于未来LPR房费利率预判为上升,就首选固定利率。

因为缺钱,只有执行低利率才能给企业放水,但低利率不代表利率会断崖式下降或者垂直下降,一定是尖顶微型震荡下跌,然后不断做微型调整。

从上图可以看出,目前的基准利率基本上处于近20年来的最低点,仔细算算,即便上浮20%也只是相当于2015年的基准利率,因此,利率4.9%是一个门槛。

因此,面临“存量贷款转LPR”的选择,由于前期一些购房者享受到八折利率优惠,参照历史最低利率标准,如果房贷利率≤3.92%,可以选择固定利率,如果房贷利率≥4.9%(特殊情况2016年历史最低),可以选择浮动利率。

为什么这么选?因为,目前,基准利率是4.9%,只有打八折才能够实现房贷利率4.9%*0.8=3.92%!考虑一下,一旦转化为LPR,利率涨跌不再固定,LPR上涨就一起涨,LPR下跌也只是微末利益。

当然,这都只是一个假设,政府不可能在执行从基准利率(固定)转变为LPR(浮动),还给自己留个BUG,因此,这一假设即便是当前成立,在未来还是会被政策堵住。

因此,在购房合同之中暗藏了一段话,让这个事情变得十分模棱两可。

虽然,“存量贷款转LPR”协商执行,但购房者无法拒绝转换LPR利率,只能选择转换时间、转换方式。

这是为什么?因为,在购房合同之中,就有一条免责提到“因国家政策变动,或房产局,银行等机构政策调整原因,或因其他无法预见的不可抗力因素而导致该房屋交易或贷款不能正常进行或完全不能进行的,三方互不承担违约责任。”(各地合同略有差异)

这是什么意思?银行签订借款合同,如果提前收回房贷,一点法律责任都没有。放在当下,就是强制要求大家从“存量贷款转LPR”。

从目前资料看,全球已经进入金融宽松周期,三大经济体(美国、欧洲、日本)的利率普遍偏低,在-0.10-1.75之间,远低于国内高利率执行,因此,中国房贷利率还有一定下降空间。

还有一点,国内基准利率尽管拉均来看,还是在历史低位,但各个省市执行的折扣并不一致,现在,高利率所造成的影响很直接,企业无法贷款,经济无法持续,想要刺激企业贷款,最重要的一点就是利率够低。

但如果利率够低,会造成什么影响?如果理财收益年化只有3-4%,还不如投资固定资产,就算未来长期横盘,市场无法实现年增值25%,但优质项目跑赢这些理财工具还是挺轻松的。

说到底,即便是“存量贷款转LPR”,为银行定向给实体输血筑造蓄水池,但只要资金流入个人,就一定会刺激住房消费!

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