西安“高价地十强”,国企霸榜9位!

徐三刀评楼市2020-01-07 09:24

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2019年西安土拍市场已经完美收官,全年招拍挂成交开发用地共259宗,一共14819亩,实现土地出让收入687亿元!

同比2018年,2019年大西安土地市场整体“量跌价涨”(与4-7月份全省暂停受理建设用地报件有关),其中住宅用地成交量维持稳定,成交价格大幅上涨。

从2018年第四季度开始,西安房地产市场逐渐滑向“横盘期”,楼市从高潮走向降温,而土地市场却异常火爆。纵观2019年西安土地产市场,最明显的表现就是,随着优质土地资源变少,地价急剧拉升,房企对于优质土地的争抢十分激烈,群企分抢,成交楼面价不断突破市场预期。

为此,笔者整理分析了2019年大西安住宅类用地实际成交楼面价TOP10,通过这个榜单,可以对西安土地市场以及房地产市场有一定的了解!

2019年大西安住宅类用地成交楼面价TOP10地块回顾,内容仅够参考,不作为投资依据:

TOP1:融创幸福林带地块,楼面价15447元/㎡

2月27日,新城区万寿中路与韩森路交汇处2宗共计177.062亩土地成交,其中地籍号为“XC11-5-371”的98.343亩住宅用地,被融创拿下,出让金加上拆迁安置、配套费等,实际楼面价15447元/㎡,一举刷新二环地价之最。

TOP2、3:高新地产高新软件新城两宗地块,楼面价13483元/㎡及13298元/㎡

3月21日,高新软件新城两宗合计147亩住宅地块在万千瞩目中登场,参拍企业多达27家,分别经过325轮、157轮的激烈角逐后,本土房企高新地产以“总价款68600万元+公办学校建设资金38000万元”和“总价款128800万元+公办学校建设资金67000万元”,将该两宗地收入囊中,综合可售楼面成本超过13000元/㎡。此次土拍,27家房企厮杀,创下西安土拍史上最多参拍者的记录。

TOP4:招商地产高新软件新城地块,楼面价11447元/㎡

8月22日,高新区软件新城一宗住宅用地成交,地籍号GX3-35-13,净用地面积88.656亩,成交总价118799万元。此次土拍,吸引万科、绿城、保利、中梁、朗诗、中海、紫薇、招商八家知名房企争夺,最终由招商地产竞得,亩单价2136万元/亩,楼面价11447元/平米。

TOP5、6:西部机场集团高新CID两宗地块,楼面价10491元/㎡及10381元/㎡

12月26日,西安市高新区拍卖成交2宗共计64.996亩住宅用地,均位于高新区中央创新区板块(CID),土地出让金8.72亿元,均由西部机场集团高溢价竞得,两宗住宅用地综合楼面价均破万!

TOP7:高新城建高新国际社区地块,楼面价9882元/㎡

7月10日,高新国际社区三宗住宅土地拍卖成交,面积约183亩,成交金额约为12.67亿元,全部由西安高新城建实业发展有限公司摘得。其中地籍号GX3-48-1,地块位于高新区国际社区灵沼路以北、灵沼四路以西、灵沼五路以东;净用地面积79.08亩,规划容积率1.2-1.5,住宅用地,成交总价53901万元,土地单价682万元/亩,综合楼面价9882元/㎡。

TOP8:天地源高新软件新城地块,楼面价9704元/㎡

11月14日,GX3-22-27宗地由本地房企天地源斩获,土地成交价201168万元,折合土地单价1344万元/亩,楼面价7199元/㎡,溢价率78%,另需支付高新区公办学校建设资金2000万元, 综合地价9704元/㎡。

TOP9:中海地产灞桥地块,楼面价9083元/㎡

7月31日,位于西安城东纺织城板块的BQ1-13-1-14地块现场拍卖。经过15家房企的激烈争夺,最终被中海地产以“9.74亿元+义务教育设施代建费2.44亿元”竞得,亩单价1513万元/亩,楼面地价9083元/平米,中海地产首次杀入纺织城板块。

TOP10:紫薇地产中央创新区地块,楼面价8415元/㎡

12月3日,高新区中央创新区板块5宗地块成交,其中地籍号GX3-43-5地块由西安紫薇投资发展有限公司以成交价77000万元拍得,净用地面积58.903亩,溢价率71.88%,另需缴纳公租房异地配建资金15532.9546万元,综合楼面价8415元/㎡。

土地是城市最大存量资产,如何运营土地资源是一个城市极为重要的商业行为,但土地价格作为房价最大权重,地价过高导致房价过高,不仅影响购房者消费,也影响房企对于一个城市潜力的预判。

关于2019年大西安住宅类用地成交楼面价TOP10地块,有以下三点与大家沟通,仅做参考:

第一,楼面价明显上涨,影响房价走势,高房价变成无解之题。

土地成交楼面价,是影响房价最直接的因素,根据2019年大西安住宅类用地成交楼面价TOP10统计,2019年西安成交“最贵”的十块土地中,楼面价最高已达到15447元/㎡,与2018年相比明显上涨(2018年最高为恒志青龙寺地块,楼面价9467元/平),而2019年楼面价TOP10中,最低的已达8415元/平。目前,榜单中只有融创项目现已入市销售,其余高价地将在1-2年内相继入市,市场上将涌现出一批高价房。

第二,高新区地价大爆发,成为大西安高价地供应最密集区域。

因为土地供应策略改变,2019年高新住宅用地成交1238亩,环比2018年上涨286%,主要集中在软件新城、高新三期板块(高新中央创新区CID、梁家滩国际社区)。高新区是西安仅有的千亿级开发区,作为“首善之区”,目前高新区住宅近乎断供,但市场需求量极大,未来这一批高价地入市,高新区将有大量高价项目涌现,高新区将再次成为楼市焦点。

第三,西安地价攀升,一线房企争相下沉地级市,抢滩市场份额。

2019年西安土拍,优质土地供应极少,门槛较高,而且房企之间竞争十分激烈,部分房企开始下沉地级市,在咸阳、渭南、宝鸡等城市,进行降维竞争。其中,例如万科、龙湖、碧桂园、融创等进入咸阳,再如万科、碧桂园、中海、富力、东原等进入渭南,还有雅居乐、碧桂园、恒大、世茂等进入汉中。

简单总结一下,在大西安快速发展之中,西安土地价格飞涨,一些房企绕开招拍挂,进行收并购或是联合开发,进行布局,但更多的房企是选择且战且退,进入地级市抢滩。

但极为特殊的一点是,在地价与房价齐舞的阶段,国企竟然成为土地市场第一劲旅,无论是金泰恒业、高新地产,又或是西部机场、高新城建,都用真金白银反映了一个事实,国企比民企更看好大西安未来房地产市场!

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