竞拍、并购、合作、法拍!回顾大牌房企2019西安拿地方式

地产房剑2020-01-13 09:09

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用“一地难求”来概括目前西安的土地市场,一点也不为过。几乎每一家大牌地产企业,在西安都有多个团队在进行项目拓展。

其中,有的中国百强房企西安公司已经成立好几年,但尚无一个项目落地。

由此可见西安土地市场的竞争激烈程度。

当然,也有人会说西安过去1年时间不是还有流拍的地块么。对于流拍,我们更应该分析流拍背后的原因。

总之,只要是没有明显短板的地块,就不会流拍;只要是定向挂牌的开发商想摘地,就一定能摘,没摘,那是因为某些因素还没谈拢。

刚刚过去的2019年,碧桂园、万科、融创、中海、绿地等一线房企,以及阳光城、旭辉、中梁等这几年增速比较快的房企,弘阳、荣安等新进入西安的全国性房企,高新、天地源、紫薇、西部机场、沣东等西安本土房企,在土地市场均有收获。

不管是通过公开拍卖获得土地,还是通过并购、合作开发,或者是代建的形式,手中有“粮”、心中不慌,有地才能继续在这座城市走下去。

公开竞拍,高溢价地块频现

在2016年底之前,西安市场上90%以上的土地交易都是定向挂牌、底价成交。

在我印象中,2010年到2016年这几年时间里,西安市场上进行公开拍卖的土地寥寥无几。能够数得上的,无非就是2011年初铁锋当年摘得的长安樱花广场地块(后来转手给了佳龙,目前还没亮相),22家开发商、137轮报价,当时那块地拍出了1072万元/亩的地价,成为西安单价地王。那一年,我写了一篇《1072万每亩,是炒作?还是疯狂?》

另外一块公开拍的地,就是2013年底,海亮9.92亿元拍得西沣路3宗开发用地,溢价率45%,这个项目成为海亮进入西安的第一个项目,也就是后来的海亮·新英里。

不过,到了2016年底,以东二环陕建机厂地块拍卖为标志,西安市场上除了补办手续的地块外,基本都是公开拍卖。当然,这其中有的地块是为了定向让某家企业摘,一般会设置复杂的约定条件。

但不管怎样,西安土地公开拍卖总算到来。让有实力的企业有机会拿到好地块,而不是浪费在一些小型房企手中。

回顾刚刚过去的2019年,西安市场上(含西咸新区)通过公开拍卖溢价成交的地块包括:

正荣在大明宫板块拿地,中梁地产、新城控股、万科地产、际华园在秦汉新城拿地,金地集团在空港新城拿地,阳光城、金地集团在泾河新城拿地,沣东地产在沣西新城拿地,西北绿城在能源金贸区拿地,中海、招商、紫薇、天地源、高新、西部机场在高新区拿地,荣安地产、合景泰富在城南丈八东路与东仪路交汇处拿地……

对于开发商来说,公开拍卖拿地的优点是对于所有的参与竞拍者机会均等。但是,不足在于竞争最为激烈,真的是拼实力、拼钱,更多的时候笑到最后的不是国企就是央企。对于民营企业、小型房企,一般是玩不起的。

合作、并购,低调进行

在这里需要解释的是,这里提到的合作、并购形式的项目,都是目前已经公开的。还有一些没有公开的,由于涉及到上市公司的信息披露、商业保密等,虽然我知道,但在这里就不公开提了。

在2015年9月份融创牵手天朗之前,西安市场上虽然也有收购、合作开发,但总体上来讲关注度不够。

自从融创牵手天朗之后,大家发现,原来还可以这么拿地实现曲线进入一个城市。

有意思的事情上,这两年西安市场上的收购、合作开发拓展项目都是低调的进行,在项目没有亮相之前,很多开发商不愿意对外披露。究其原因,据说是为了避免友商去以更高的价格抢项目。

回顾2019年,中梁在空港新城的项目中梁·国宾府,万科在浐灞新添的2个项目、在咸阳秦都高铁站新添的项目,阳光城在大明宫板块的项目阳光城·檀悦,中南在大明宫板块的项目中南·君啓,奥园在子午大道的项目奥园·和悦府,金科、远洋在北辰大道的项目金科·博翠天宸、远洋·御山水,龙湖在桃花潭板块的新项目龙湖·新壹城,金辉在长安的两个项目长安云筑、凤栖云筑,融创在高新的项目珺庭府、在凤城四路的项目,碧桂园在航天城的项目、高铁新城的项目……等等,都是通过这种方式。

其实,回顾过去几年,西安市场上对于并购、合作开发玩的最6的,除了融创,就是龙湖。这几年,龙湖在西安新增多个项目,但你会发现不管是天鉅、紫宸,还是景粼天序、新壹城,或者是咸阳的彩虹郦城,都是通过收购股权合作开发的形式。在土地公开拍卖市场上,你很少能够看到龙湖的身影。

并购、合作开发这种方式,可以对市场上的存量土地进行充分开发。另外,通过企业之间的资源、优势整合,实现1+1>2的结果。

法拍,又一种捷径

2019年,大牌地产商在西安市场上的拿地方式,还有一种就是法拍。这种方式,此前很少有开发商通过这种方式拿下,但2019年,旭辉、东原先后通过这种方式高溢价拿地。

2019年4月份,已经闲置了10年的鲁能浐灞地块迎来二次司法拍卖。最终,经过110轮报价,这块地最终被旭辉以12.34亿元拍得!溢价率54.25%,折合地价893.8万元/亩。这个项目,也便成为继旭辉中心、旭辉荣华公园大道、旭辉·国悦府、旭辉·江山阅之后,旭辉在西安的第5个项目。

2个月后的6月25日,东原地产通过司法拍卖竞得位于浐灞北翼未央湖板块63.53亩的住宅用地。该地块位于未央湖公园西侧,面积42350.8㎡(折合63.5262亩),用途住宅用地,起拍价/评估价2.35亿元,最终成交价4.82亿元,溢价率为105%,折合楼面地价7388元/㎡。这个项目成为东原在西安的第2个项目。

法拍拿地后,将涉及非常复杂的手续关系。因此,2019年这两个通过法拍拿到的地块,项目目前还都没有亮相。预计2020年大概率会亮相。

到了2020年,开发商在西安市场上拿地的主要方式无非还是上述几种。当然,有的开发商则依托于品牌、产品、营销方式,通过代建的形式,通过销售额并表在西安做大规模。还有一种玩法,那就是明股实债,品牌开发商然后再收取代建费,当项目开发完毕的时候,股份也就退出了。

而对于还没进入西安市场、准备进入西安市场的开发商来说,只能说不管是公开拍,还是并购、合作,拿地会越来越困难。2019年,有几家外阜房企在西安土地公开拍市场多次亮相,但到年末的时候依然颗粒无收……

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