转入幕后!一线房企“土储十强”,谁在提前抄底?

徐三刀评楼市2020-01-14 09:21

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伴随着房地产调控进入“深水区”,房企普遍追求规模化,借助“高周转”实现弯道超车,与此同时,房企的土地储备规模与结构,对于房企未来命运影响重大!

纵观2019年房地产现状,在“房住不炒”的宗旨下,房地产调控保持高压,土地出让条件变得严苛,限地价、限房价、竞自持、竞配建、竞总部引进的土地出让方式频繁出现,让房企拿地压力倍增。而在西安市场,这一现象十分明显,因此,2019年房企拿地愈加谨慎,拿地方式除了招拍挂之外,收并购占据大流,房企对于优质土地的争抢十分激烈。

数据机构统计出2019年各大房企在西安新增土储(包括招拍挂及收并购等)的排名情况,从榜单中,可以窥视房企布局规模及未来的发展路径:

从各大房企2019年新增土储来看,恒大、绿地、绿城分别以1228亩、948亩、797亩位列三甲,这个排名基本在意料之中。

首先,恒大地产盘踞秦汉新城,以“文旅产业+地产开发”的模式,开发恒大文化旅游城项目,在2019年4月19日,除了住宅用地之外,大手笔拿下657亩纯商业用地,作为恒大文化旅游城的后期补充。恒大模式是以“文旅”聚势,以“商业”增值,拉动消费,促进就业,从而低价拿地。

其次,绿地以西咸新区为主战场,主要打造商务综合体,并配建一部分住宅。除了2017年绿地在沣东一次摘地8宗土地共计925.7亩,此外,2019年2月20日,绿地拿下高新137亩商业用地,该地块为绿地丝路全球贸易港项目,总投资约80亿元,计划打造集总部办公、五星级酒店集群、国际商贸、大型会展、高端公寓为一体的大型商业综合体。

其次,绿城在国际港务区开疆拓土,以绿城·西安全运村住宅开发为依托,配建住宅、酒店、商业、办公等物业。除了目前全运村在售地块之外,2019年,绿城在港务区拿下多宗土地,成为未来几年参与市场逐鹿的有力竞争者。

除此之外,还有一个重量级巨擘华侨城集团,2019年1月,华侨城一举拿下沣东947亩商住用地,拟建华侨城大型文化旅游综合项目,而在2019年7月,华侨城以31.29亿元转让陕西西咸新区5宗商住地80%权益给融创,因此使融创以698亩新增土储位列榜单TOP4,华侨城则委居第七。

榜单中其余房企,招商地产在西咸文教园、软件新城、港务区摘地,万科地产在西咸新区、大兴新区等摘地,金地则在空港新城和港务区有所斩获,而天地源和高新地产,作为本土国企,高价竞得软件新城优质土地,创高新区楼面价新高。

参照2016-2018年摘地,我们会发现一个极为奇特的现象,2016-2018年摘地排名靠前的房企销声匿迹了,反倒是央企国企一掷千金,为何国资突然发力?

按照第一份榜单数据,是否能够清晰反映房企大西安布局?做不到,因为不少房企在2016-2018年之间已经闪电出击,在招拍挂高价地全面爆发之前,许多房企已经开始“招拍挂+收并购”(参照2015年融创收购天朗部分项目,2016年万科抄底西安,2017年碧桂园浐灞沣东摘地),提前将土地纳入囊中。

因此,以下这份“截止2019年底大西安品牌房企土储排行榜”,大概能够反映房企在大西安的土储情况以及未来参与竞争的实力!

谁也没有料到,排在第一位的竟然是碧桂园!从公布数据来看,未开发的土储面积接近两千亩,待售面积441万方,成为大西安房地产市场最大的卖家。

其次,绿城、融创、金辉、恒大、万科等这些民营房企(部分为混合制),在真实的土储排行中排名靠前,结合2019年的土拍市场和摘地情况,明显反映出一个问题,部分一线房企未雨绸缪,已经在两三年前提前大量囤地,待到拿地要求严苛、地价上涨明显大的2019年,国企和央企则开始发力。

当西安土地价格还没有全面启动的时候,这些一线房企已经抄底,而央企国企进场之后,直面高地价,一个比一个劲爆!

根据各大房企摘地的途径来看,简单总结一下,对于2019年房企土地市场大致的有以下五个认知与大家分享:

其一,西咸成为主战场。由于主城区摘地又难又贵,西咸新区反而成为香饽饽,碧桂园、华润、融创、绿地、万科、阳光城、中海、金地、中南等一线房企,大量进入西咸,此外,新进西安的房企如电建、中梁等名企,第一步落位也都在西咸。

其二,收并购成为主流。万科、融创、保利、龙湖等房企,绕开火爆的招拍挂市场,进行土地收并购,最为典型的两个房企,一个是龙湖几乎不会出现在高价地拍卖现场,但龙湖天钜、景粼天序等地段都堪称绝版,另外一个便是保利,目前雁塔区西姜村、青龙寺组团的深入,都令人只有艳羡。

其三,产业摘地逐渐变多。例如浐灞腾讯&迈科,港务区华润、招商蛇口、电建、中冶等,还有绿地中国国际丝路中心、绿地能源国际金融中心、绿地丝路全球贸易港,恒大文旅城打造童世界等都存在产业摘地,配建一定量住宅,这一类摘地门槛较高,例如要求世界五百强,或是某一领域巨头,但能够吸引产业,也算是一种良性选择。

其四,联合开发成趋势。因为,大西安范围之内,摘地难度变高,因此联合开发成为主流趋势之一,例如华侨城联合招商蛇口开发雍景湾,融创联合华侨城开发海逸长洲,中南联合莱安开发中南君启、紫薇联合万科开发大都会等,还有一种管委会联合房企开发,例如曲江大城、全运村、未来城市等,从一级土地开发到二级市场深耕,都有合作方式。

其五,“国家队”拿地表现积极。在房地产调控保持高压,土地出让条件严苛的情况下,实力强劲的国企、央企,如高新地产、天地源、中国铁建、西部机场集团等,在2019年土地招拍挂市场表现十分积极,拿地价格也突破市场预期,成为未来高价房的竞争者。

再次强调一下,虽然2019年碧桂园摘地并不突出,但按照房企累计土地储备,碧桂园还排在第一位。

目前,除了碧桂园·香湖湾1号、阅江府、国湖、凤凰城、珑悦低密盘剩余货值之外,碧桂园土地储备的文景府、壹号城市、幸福城市等项目,都占据城市核心地段,或将成为未来碧桂园竞争筹码。除此之外,还有一部分股权收购项目尚未启动。

如今,房企竞争进入“下半场”,如果土地价格继续高涨,那么眼下收入囊中的这些土储资源,就是一线房企仅有的“便宜子弹”,谁的土储资源够多,谁将能够决胜下半场!

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