市场早熟!西安“十大平层”,谁解城北难题?

徐三刀评楼市2020-01-15 09:17

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2019年,西安高端市场进入大平层时代,别墅遭遇政策与“秦北事件”双重影响,开始变得供给紧张!

从西安流行大平层到高端主流蜕变为大平层,按照时间划分,第一批大平层(荣禾曲池东岸、公园时光、海珀兰轩等),第二批大平层(丹轩梓园、星河湾、中大国际九号等),第三批大平层(壹号院、第址、曲江印、金茂府等),大概十余年时间,西安终于进入城市高端改善阶段。

因为,城市优质土地资源紧缺,导致购房者的居住理念改变:传统市中心→郊区别墅化→城心大平层→近郊大平层,转而回归城市中心成熟区域,高端市场的全面降临或将意味着西安走向高端化!

但西安大平层市场被政策催动,用药过猛,很明显的一点就是过于早熟,市场消费能力还没有办法承接高端改善,大平层产品便如雨后春笋遍地开花。

其一,市府商圈板块:这一板块在海珀兰轩、赛高悦府之后,进入断供期,龙湖景粼天序的诞生属于例外,但龙湖对于高端客群的心态把握精准,推出“面积适中+毛坯大平层”,降低准入门槛,实现了低总价快销。

其二,大明宫板块:这一板块在历经万科大明宫、西派国际之后,存在一定断层,此后大明宫·院子、恒大悦龙台、阳光城檀悦、正荣紫阙台、中南君启相继诞生,区域产品过快高端化,导致高端客户源不足。

其三,兰池大道板块:这一板块大平层项目如星河湾、中天诚品·秦樾,主要在“户型设计+装修材料”上发力,堪称精品,尤其是星河湾,自我迭代4.0版本,推出“水、木、石、坡”价值体系之后,被冠以城北大平层无冕之王。

纵观城北市场特点,便是“刚需有余,高端不足”,与城南同一档次的产品,去化量明显变低,最清晰的例证,就在于“大明宫三宝”争相促销。

其一,高新板块:这一板块始终处于稀缺供应,例如万科翡翠国宾、保利天悦、万达·西安ONE都是如此,在2019年供货便摇号,此外,还有环球西安中心·第址成为西安商业大平层典型案例之一。还有一个特殊案例,就是绿城·高新诚园品质不错,但始终游离于热点话题之外。

其二,曲江板块:这一板块大平层案例,主要集中在CCBD北区华润置地·悦府、华侨城天幕,还有雁翔路中段万众雁栖玫瑰园、融创·曲江印。曲江是西安大平层产品百花齐放之地,例如华润(双地铁+综合体)、华侨城(超高层+无柱设计)、万众(超前设计+洋房大平层)、融创(商业大平层+纯粹玻璃体),堪称西安大平层样板区域。

其三,大学城板块:这一区域热点主要集中在长安金茂府、中海长安府,金茂推出“十二大科技系统”,典型如毛细管网、地源热泵、新风下送上吸运用等技术,中海也推出了创新作品“流间大境”。

随着2019年高新区、曲江、雁塔新项目逐渐入市,例如融创·珺庭府、碧桂园云顶、奥园·和悦府也都成为区域全新看点,被视为大平层生力军。

其一,丝路金贸区板块:这一区域是西咸新诞生的豪宅区,无论是绿城留香园,还是绿地铂瑞公馆、林凯溢金湾,都成为区域价格标杆,尤其是大平层产品的推出,更加坐实了丝路金贸区的高端价值。

其二,欢乐谷&昆明池板块:这一区域是西咸资源驱动型产品的重点板块,无论是沣水云间、湖光山色都是如此,典型如湖光山色小高层普遍在139-194㎡,洋房平层面积达到208㎡,此外还有海逸长洲小高层也是如此,面积达到139-190㎡。但也有产品力驱动型的项目,例如海逸长洲“上下叠+大平层”便是如此。

城西恐怕是西安高端市场“最另类”的区域,因为,高端盘全部集中在西咸新区之内。这既与城西的优质土地资源紧缺有关,也与开发商对于区域价值判断有关。

其一,东二环板块:这一区域的大平层开篇之作,就是融创西安壹号院,随着融创进入东二环之后,二环大平层产品逐渐增多,而且关注度提升。这一项目值得铭记,以一己之力唤醒二环高端基因,堪称前所未见。

其二,浐灞三角洲:这一区域算是浐灞发展的点睛之笔,但前期浐灞三角洲资源靡费,导致稀缺资源更加稀缺,目前,源邸壹号、自然界五期地块即将入市,对于浐灞高端市场基因的改善意义重大。

城东板块高端盘稀缺,主要是城东板块从2011年之后大规模开发刚需项目,导致优质资源殆尽,例如东二环、浐灞三角洲(两河四岸)、雁鸣湖等全部进入开发末期,市场刚有了花絮,就已经清晰看到了剧终。

其一,从产品形态划分:叠拼(海逸长洲)、洋房(大明宫院子、湖光山色)、小高层(万众雁栖玫瑰园)、高层大平层(星河湾、华润置地悦府)、超高层(华侨城天幕)等。

其二,从产权年限划分:除了一般70年产权住宅性质之外,还有40年产权产品,例如:环球西安中心·第址(精装)、融创·曲江印(精装)、西安豪享来温德姆至尊公寓。

其三,两个特殊案例:一个是资源驱动型经典之作,龙湖景粼天序毛坯大平层,另一个是产品力创新型经典之作,长安金茂府科技大平层。

虽然,看似西安大平层产品百花齐放,但却过于“早熟”,房企为了降低总价,实现快速走量,将大平层户型改小,或是直接毛坯交付,其实,都反映了一点,西安购买力还是不足!

其实,说到底大平层产品的诞生,就只有两个方面,一个是主动,一个是被动。

所谓“主动”,市场购买力获得提升,要求户型创新,增加开间尺度、装修品质,进入豪宅化(案例如:中大国际九号)。所谓“被动”,就是高地价、高容积之下的产品突破(案例如:龙湖景粼天序),还有便是土地供给的郊区化做产品突破(案例如:绿城·留香园)。

熬过2011-2014年,西安市场在历经2015-2016年连续两年去库存之后,终于在2017年,高端嗅觉逐渐灵敏起来,大平层产品相继入市,但除了曲江、高新之外,其他板块市场诞生高端,其实,多是“被动”创新,从这一点来说,西安高端市场过于早熟。

但2020年西安大平层产品或将遭遇“供过于求”,主要是因为高端产品供给量偏大,一个初步从刚需转变为刚改的市场,接盘能力不足,市场必然出现消化不良。

但也不要过于担心,因为,市场有一定甄别能力,只要是“新题材+好地段+优产品”,都有一定的市场竞争力!

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