房价怎么降?36亿摘地曲江,保障房造价15171元/㎡!

徐三刀评楼市2020-01-17 09:45

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2020年1月刚过去一半,西安土拍市场极为吸睛,房企硝烟味四起,继中国铁建、电建、中冶、中铁、龙湖相继斩获土地之后,华润置地狂掷36亿,拿下曲江国际会中心两宗优质土地,落实了此前会展中心要拆除的传闻。

参照《曲江超高层诞生!这一次国展中心,要求“建筑高度250-300米”!》

1月15日,曲江新区拍卖成交2宗共计232.067亩房地产开发用地,两宗地位于西安曲江新区雁展路以南、长安南路以东、汇新路以西(现曲江国际会展中心),成交总价款347345万元+配建公租房费用,大概在36亿元,由西安中央文化商务区控股有限公司(华润置地)摘得。

宗地一:QJ4-2-84

宗地位置:曲江新区雁展路以南、长安南路以东、汇新路以西;

起始价:197671万元;

成交价:197671万元;

成交土地单价:1433万元/亩;

成交楼面单价:5375元/平方米;

竞得者:西安中央文化商务区控股有限公司(华润置地)。

该宗地净用地面积91940.61平方米(折合137.911亩),用地性质为商业服务业设施用地,容积率不大于4.0不小于1.2,建筑密度不大于45%,绿地率不小于25%。建设标志性建筑物两栋,建筑高度250-300米。土地使用年期40年。宗地中规划酒店建筑面积41000平方米(其中地上35000平方米、地下6000平方米)须建设高品质特色酒店。

宗地二:QJ4-2-85

宗地位置:曲江新区雁展路以南、长安南路以东、汇新路以西;

起始价:149674万元;

成交价:149674万元;

成交土地单价:1590万元/亩;

成交楼面单价:8516元/平方米;

竞得者:西安中央文化商务区控股有限公司(华润置地)。

该宗地净用地面积62771.05平方米(折合94.156亩),其中出让住宅用地61183.17平方米(折合91.774亩),出让商服用地1587.88平方米(折合2.382亩),设为共用宗。用地性质为居住用地,容积率不大于2.8不小于1.2,建筑密度不大于20%,绿地率不小于35%。地上建筑面积175756平方米,其中住宅164000平方米,商业4446平方米,配套公建7310平方米,含幼儿园2200平方米(独立设置,占地面积3470平方米,公办预留)。土地使用年期住宅用地70年、商服用地40年。

特别约定:

1.竞得人须与市旅游主管部门签订协议,承诺自动工之日起,3年内完成QJ4-2-84号宗地内酒店建设,5年内完成星级酒店评定工作,且自酒店建成之日起3年内不得变更用途或自降等级;

2、QJ4-2-84号宗地地下交通枢纽建筑面积17000㎡(含地下公交枢纽建筑面积15000㎡),由竞得人建成后无偿移交曲江新区管委会相关部门进行管理;

3、竞得人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》要求,将配套的幼儿园、社区服务等公建配套设施建成后无偿移交政府相关接收主体;

4、宗地按住宅建筑面积15%配建公租房,由曲江新区管委会采取易地集中建设方式落实。其中住宅建筑面积5%的配建公租房,曲江新区管委会确定由竞得人按照15171元/㎡的标准缴纳易地建设资金,住宅建筑面积10%的配建公租房,由曲江新区管委会自行承担;

5、宗地内住宅实行全装修成品交房,具体以《西安市推进住宅全装修工作实施意见》相关要求执行;

6、本次拍卖出让为带设计方案方式出让,附加图则与规划条件同等效力;

7、QJ4-2-85号宗地内采用装配式建筑技术进行建设,且装配率不低于20%;

8、本次出让不接受联合竞买。

此次华润置地成交的两宗地,属于绝对的重量级优质土地,位于长安路中轴、曲江一期门户位置,现曲江国际会展中心所在,是曲江、雁塔、长安三区交汇处,占据长安路主干道,毗邻绕城高速、南三环,2、8号线双地铁加持。

华润拿地,其实在大家意料之中,2017年,华润集团联合西安政府,着手打造“三大中心”,西安奥体中心、西安丝路国际会展中心以及西安华润国际文化商业中心,三大城市新地标,其中的华润国际文化商业中心,便是对曲江国际会展中心进行升级改造。

虽然,期间一度传闻曲江会展中心不拆了,官方媒体也难有定论,如今,这两宗土地的成交,意味着国展中心拆除传闻落实,并且标志着西安华润国际文化商业中心将正式启动。

此次成交的两宗土地,地块QJ4-2-85为94商住用地,容积率不大于2.8不小于1.2,将延续此前已经开发建设的城市级豪宅华润置地·悦府,作为后续住宅开发储备。

地块QJ4-2-84为184亩商服用地,将用于开发文化、商务、商业、金融等物业。文件中特别规定:该宗地内要建设标志性建筑物两栋,建筑高度250-300米,且规划酒店建筑面积41000平方米,须建设高品质特色酒店。也就是说,未来这里将有超高层建筑,以及五星级高端酒店出现。

因此,这一次华润置地携手曲江文化产业投资集团摘取CCBD优质土地,打造西安文化CBD国际商业中心项目,终于落地!

目前,西安摘地难度极大,国资背景相对占有一定体制优势,但开发商都存在双向选择,因此,对于城市开发价值较大的央企被各方青睐。

但是,即便在央企之中,也没有哪一家能够像华润一般巨额投资,布局大西安“三大轴线”。东轴线——国际文化交流轴,华润打造西安“三大中心”,擎举灞河岸线;中轴线——古都文化传承轴,华润打造西安文化CBD国际商业中心;西轴线——科技创新引领轴,华润打造百万级大城西咸万象里&万象域。

按照官方报道称,央企华润投资700亿元,与西安政府深度合作。大西安“三大中心”:西安丝路国际会展中心、西安丝路国际会议中心、西安奥林匹克体育中心,全部由央企华润置地代建。

当然,除了华润联合曲文投摘地落地之外,还有一个必须关注的点:

此次成交的地块,住宅建筑面积5%的配建公租房,曲江新区管委会确定由竞得人按照15171元/㎡的标准缴纳易地建设资金,住宅建筑面积10%的配建公租房,由曲江新区管委会自行承担。

虽然是由曲江管委会自行承担,但华润公租房异地安置比秦汉新城(绿地保障房造价成本7200元/㎡)、沣西新城(沣谷发展保障房造价成本8000元/平方米)造价翻倍,此外,还有“交通枢纽建筑面积17000㎡”,可以说成本极高。

还记得“2018年做杠杆+2019年做挤压”的判断吗?高地价、精装修、保障房、配套费、竞自持等成本堆叠之下,西安的房价究竟怎么跌?

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