• 腾讯房产对话刘志

刘志

  • 现在西安写字楼供应非常大,供需结构的不平衡性在不断的加剧。

  • 未来可能有越来越多的写字楼被动或主动改变现有的单一出售盈利模式,转向整体自持。

  • 大量超高层开发本身无可厚非,西安也需要能代表城市形象和精神层面的建筑。

  • 如果政府能够多针对车位建设的鼓励政策或许可以一定程度上缓解上班族停车难题。

随着西安国际化进程的加快,业界对于写字楼市场的关注度也越来越高。

高新区不断涌现更为优质的写字楼,西安经开区、城南、城东、城西、浐灞写字楼板块也相继崛起。

2016年将成为西安的“摩天时代起始年”,尚未入市的25栋超高层写字楼中,将有至少5栋于2016年入市。

为了对西安写字楼市场进行更为深入的了解,腾讯房产特约戴德梁行西安公司写字楼部助理董事刘志进行了专访。

文/腾讯房产 田梦

公共配套设施不断完善 西安写字楼投资前景向好

专访刘志戴德梁行刘志先生

腾讯房产西安站:从目前西安写字楼的的发展现状来看,哪一个区域或板块的写字楼最具投资价值?相比住宅与商铺投资,写字楼投资需要注意哪些要点?如何才能相对准确地预判物业的升值潜力?

刘志:很难讲哪一个区域或板块的写字楼最具投资价值,高新的创业新大陆、碑林环大学产业带和长安路CBD、经开的未央路CBD、浐灞未来的金融商务区、曲江会展周边、雁翔路沿线等各个区都有大量的写字楼供应,应该未来都有不错的前景。

相比较住宅与商铺投资,个人建议写字楼投资首先要明确投资周期,短期、中期还是长期。选购投资标的,除了对比地段、硬件外还需要特别注意标的物的物管服务、银行的税率,购买、持有及流转环节的各项税费,提前做好规划。而要相对准确地预判物业的升值潜力则应该多考虑楼盘所在区域的整体规划、产业结构和路网,特别是轨道交通的情况。

腾讯房产西安站:地铁拉近了空间的距离,同时对人们的居住和生活观念产生深刻影响。而从公开消息来看,西安规划的地铁线路有近20条,随着三号线2016年年底的开通运营,这将对西安写字楼的分布和办公格局产生哪些影响?

刘志:以一线城市的发展经验来说,轨道交通对于整个城市写字楼格局影响比较大,办公人群所依托的主要的交通工具还是公共交通,并不是所有的办公人群都是开自家车上班。公共交通发达,特别是轨道交通发达是有利于企业吸纳更多人才,使企业办公效率更加高。公共配套设施的完善意味着地块变得更加成熟,更加适合办公。高新是西安当前最主要的办公核心区,而科技路、西影路、万寿路、广安路所形成的东西轴通道,连接的曲江、雁塔、浐灞、港务则是西安最主要的居住人群密集区,3号线的开通运营则更好地解决了西安两个核心群体的交通问题。

西安进入摩天大楼时代 将迎甲级写字楼集中上市潮

戴德梁行刘志接受采访

腾讯房产西安站:去库存”已成为国家层面亟待解决的问题,当下西安写字楼市场在库存及开发热度方面是否也面临着和住宅一样的严峻局面?目前西安的写字楼发展处于怎样的阶段?甲级写字楼、超甲级写字楼发展现状如何?

刘志:2015年以来西安写字楼整体去化比较艰难,库存压力较大。目前西安的写字楼正处在快速发展阶段,但整体供需结构不平衡,矛盾较为突出。甲级写字楼和超甲级写字楼市场供应量巨大,其中高新和经开的供应几乎占据西安的大部分供应,预计2017年起甲级和超甲级写字楼将是集中的上市潮。未来可能有越来越多的写字楼被动或主动改变现有的单一出售盈利模式,转向整体自持,通过资产经营来实现长期稳定收益。

腾讯房产西安站:摩天大楼作为城市繁华的象征,一度是和北上广深等一线城市紧密联系在一起的。而作为内陆城市的西安,近两年却出现了“摩天大楼热”,超高层建筑雨后春笋,争相竞逐高度的躁动反映了怎样的行业现状?未来超高层密布的办公集中区最有可能出现在西安哪些区域或板块?

刘志:城市资源配置越来越紧张,核心区域位置的地块越来越少。如果不盖这种超高层的写字楼,成本是没有办法稀释的。大量超高层开发本身无可厚非,作为西部的核心城市也需要些能代表城市形象和精神层面的建筑,政府也是鼓励的,但整体来说个人觉得还是应当更加理性些。

据悉,西安超高层成片规划主要集中在锦业路的创业新大陆板块,绿地中心、中铁西安中心、迈科商业中心、永利国际金融中心、永威时代中心5个超高层写字楼将于2016入市。

西安写字楼外迁属个例 对物业的不满意占主因

腾讯房产西安站:城南、高新作为写字楼较为集中的区域,近两年却出现企业外迁现象,比如将公司搬迁至曲江或者经开,也有部分企业从高新路科技路沿线迁到了高新二次创业区。您如何看待这一现象?除了租金因素外,还有哪些方面的原因?

刘志:从目前来看,没有明确的数据统计表明有大面积、成规模的企业跨区域的外迁现象,如果仅仅是个别或部分企业从一个区域搬迁到另外一个区域就不好当做一个现象级问题来解读了。相比较城南与高新区域两个板块而言,曲江和经开的整体租金水平比较低,但除租金因素外,合适的地段、租赁面积、物业管理、硬件设施条件、业权关系以及企业自身的业务发展布局等也是企业搬迁的重要考虑因素。

腾讯房产西安站:“抢车位”不只是个游戏,现实版的抢车位每天都在上演。车位少、停车难,写字楼白领为停车操碎了心,从写字楼规划及公共配套服务的角度来考虑,您觉的这一问题有没有好的解决办法?

刘志:汽车时代的来临确实给城市公共配套带来了巨大的压力。就目前的情况而言,单从写字楼规划的角度,要增加车位无疑要增加开发成本,而写字楼车位本身的变现能力不是很理想,相对开发企业来说动力不会很强。公共配套服务也存在诸如资金投入方面的局限性。从长远来看,如果政府能够多针对车位建设的鼓励政策、社会资本参与车位开发多种形式的合作经营等方面的探索或许可以一定程度上缓解停车难题。

市场需要“有形的手”与“无形的手”协同作用

腾讯房产西安站:有人将2015称为房地产的“政策牛年”,各种救市大招不绝于耳。西安经开区就拿出了1亿元资金对购买和租赁商用物业的公司和个人进行补贴,以促进大众创业万众创新。您如何看待这样的政策措施?这将对西安写字楼市场产生怎样的影响?

刘志:市场资源的有效配置需要发挥“有形的手”与“无形的手”协同作用。本次政策的出台,本质上是政府利用“有形的手”对市场进行一定程度的干预和引导,从而实现促进行业健康发展的目的。

目前还不好预测将会产生多大的影响,但这个政策出台本人认为是有积极示范作用的。

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  • 西安写字楼投资前景向好
  • 西安进入摩天大楼时代
  • 西安写字楼外迁属个例
  • 市场需要政策协调

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田梦